租赁契约为债权契约，和买卖合同一样，双方当事人都只有请求对方履行合同义务的权利，很显然，两者均为债权性质。但是，通常使用的“租赁权”使得原本并不复杂的法律关系产生了混淆，用之涵盖了包括租赁合同订立时的法律关系和合同订立后双方的履行行为，特别是承租人对租赁物进行使用收益的行为，从而掩盖了这一法律关系的本质。[5]租赁契约的法律关系应该包括两个阶段，一是合同订立时至履行前，二是合同履行中。在租赁合同履行前，因租赁物尚未交付，承租人只能请求出租人交付出租物或承担其他违约责任，性质上与一般契约所取得的债权并无不同。此时承租人对租赁物不享有直接支配的权利，出租人若转移租赁物的所有权与第三人，承租人对该第三人不享有任何权利。所谓买卖不破租赁，此时并无适用，相反还可称为租赁不破买卖。[6]而在合同履行阶段，才发生对抗第三人的问题。租赁合同的开始履行以出租人交付租赁物与承租人为起点，只有在租赁物交付以后，承租人才得以对租赁物为使用收益，从而处于一种类似于用益物权人的地位，此际，才有通过强化租赁权的效力来保障承租人对租赁物的使用收益的可能性与必要性。同时，租赁物交付与承租人后，即为承租人占有，使租赁权具有公示性，可使第三人免遭不测损害，以保障交易安全。所以，租赁契约中实际上包含有两种法律关系，一为请求权法律关系，一为支配权法律关系。而我们通常所讲的租赁权，也应该发生在上述两个阶段，或者说包含在上述两个法律关系之中。作为请求权的租赁权，仅仅是指承租人有要求出租人交付租赁物的权利，这种权利存在于出租人交付租赁物之前；而作为支配权的租赁权，是指承租人占有、使用租赁物并收益的权利，这种权利存在于出租人交付租赁物之后。在前者，其仅是一种对人权，而在后者，其已是一种对世权。
我国《合同法》第229条对租赁权发生对抗力的期间笼统地使用“租赁期间”一词，而未区分租赁契约的两个阶段，不论出租人是否已将租赁物交付给承租人，承租人均可主张其租赁权具有对抗第三人的效力，结果是导致作为请求权的租赁权也跟着“物权化”了，不适当地扩大了租赁权物权化的范围。所以，应该对“租赁期间”作一个明确的界定，在这里应该是租赁合同的履行期间内，才发生对抗力的问题。
二、租赁权的对抗力经过公示了吗
租赁权的对抗力为对世权，发生物权效力。而物权的公示原则要求物权之存在及其变动，必须有一定之公示方法，以为表现，使当事人与第三人均得自外部认识其存在及现象。[7]租赁契约本为债权契约，实不应该具有对抗第三人的效力，但各国立法者都基于政策考量，赋予其对世效力，使之拘束租赁物的受让人。但是，如果不辅之以一定的公示制度，租赁物的潜在继受人无法得知（或者需花费较大成本去得知）租赁物上是否存在租赁契约，在继受租赁物时就不会考虑租赁契约上的负担，其结果一是导致继受人无法按照自己的意愿去使用租赁物，二是继受人可能会承担一定的非预期损失，这对继受人是不公平的。所以，在承认租赁权的对抗力保障承租人利益的同时，也不能不顾继受人的权益，法律必须提供一定的机制，解决双方的利益冲突，这一机制即为公示。大陆法系各国大都赋予了租赁权对抗力的公示机制，《日本民法典》第605条规定“不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，亦发生效力”，《奥地利民法》第1120条也仅对租赁权登记者予以特别保护，《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖其出租物，买受人不得辞退已订立经公证或规定又确定期日的租赁契约的土地承租人、佃农或房屋承租人”，将买卖不破租赁原则仅适用于经公证及定期不动产租赁，《瑞士债务法》第260条要求承租人须作预告登记始受保护。
