我国租赁权对抗力制度的不足与完善
张华
【摘要】租赁权对抗力制度俗称“买卖不破租赁”，是民法体系中债权物权化的典型代表，我国《
合同法》第
229条在这一制度的规定上，不仅与相关法理相悖，而且容易导致实务中的混乱。大陆法系其他国家和地区关于租赁权对抗力制度的规定虽然各不相同，但大都值得我们借鉴。我国租赁权对抗力制度在对抗力发生的时间、对抗力的公示、租赁物所有权变动的范围限定及对抗力的法律后果等方面存在的不足应该引起我们反思。
【全文】
租赁权对抗力制度是大陆法系国家普遍设立的以保护承租人利益为目的的一项制度，其产生却经历了一个过程。租赁合同本为债权合同，其债权性决定了仅能在当事人之间发生相对效力，而无对抗第三人的对世效力，但如为纯粹的债权行为，基于“债之关系的相对性”，承租人对于出租人固然享有租赁合同上的种种债权，但在出租人将其租赁物的所有权转让与第三人时，因第三人可以剥夺承租人的占有和用益，其债权的实现就会丧失。承租人固然可以向出租人请求债务不履行的损害赔偿，但其使用收益权已经落空。罗马法上即采此原则，将租赁权列入债权否认对第三人的对抗力，[1]1887年德国民法第一次草案仍采此原则。草案公布后耶林和基尔克提出了尖锐的批评，耶林首次提出应予以承租人占有权，即相当于今天的租赁权的对抗力，接着基尔克从租赁关系的内面实质构造入手，将租赁权从本质上变为物权。正是由于两人的努力，德国学术界开始重视租赁权的对抗力及继续性，并最终使《德国民法典》开创了租赁权对抗力制度的先河。[2]我国《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这一俗称的“买卖不破租赁”原则，即为我国的租赁权对抗力制度。我国《合同法》颁布后大陆鲜有学者对这一制度进行检讨，倒是我国台湾地区有学者认为，中国大陆的合同法第229条不仅不区分动产与不动产，而且完全混淆契约效力、履行和移转问题，完全看不出道理何在。[3]这一结论促使我们不得不重新审视我国的租赁权对抗力制度与大陆法系其他国家的差异及在实务中存在的问题。
一、租赁权真的物权化了吗
租赁权是相对于承租人来说的，指承租人对他人所有之物，进行排他性的占有、使用和收益的权利。就租赁权的性质，学者一般认为为租赁权的物权化，[4]即租赁权仍属于债权，而非物权，但具有物权的对抗力。我国《合同法》第229条确立的租赁权对抗力制度被认为是我国租赁权物权化的具体体现。
