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聚焦婚姻法司法解释三——夫妻一方出售房屋的效力认定

聚焦婚姻法司法解释三——夫妻一方出售房屋的效力认定



关于婚姻法解释三第十二条居住权的修改意见

王礼仁


【全文】
  
  2010年11月15日最高人民法院发布了《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)(征求意见稿)》,该解释第十二条规定:

  
  登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋,一方未经另一方同意将该房屋出售,第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持,但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。

  
  夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的,离婚时另一方有权请求赔偿损失。

  
  一、第十二条所涉及的焦点——一方出售用于共同居住的房屋是否适用善意取得

  
  该解释第十二条对于一方出售房屋的效力问题,争议较大的主要是:用于夫妻或家庭共同生活居的房屋是否善意取得问题。现在又不少人(包括高层立法机关)提出反对意见。我认为,用于夫妻或家庭共同生活居的房屋,不适用善意取得的规定是正确的。而且包括一方个人所有的房屋,如果是用于夫妻或家庭共同生活居的,亦不适用用善意取得。

  
  二、一方出售用于共同居住房屋的司法现状

  
  物权法颁布后,我曾对婚姻法如何适用物权法问题,作过专门调研,其中包括一方出售用于共同居住房屋的效力问题在内 。

  
  从这次调研的情况看,夫妻一方未经对方同意出售用于共同居住的房屋,在司法实践中一般都认定为有效。特别是一方出售用于夫妻或家庭共同居住的个人房屋,普遍认为有效。其理由是:个人的财产个人有权处理,不需要他人同意。根据我国目前的法律规定看,这种理解和处理,并无不当。但从亲属法(婚姻法)的角度来看,一方未经对方同意,擅自处分“用于共同居住”的房屋或“共同生活”的其他财产,则侵害了另一方的权利。这在许多国家是明文禁止的,即夫妻一方出售用于共同居住的房屋或“共同生活”的其他财产,属于绝对无效,第三人没有抗辩权。


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