4、承租期间主体变更问题

　　实践中，有些承租人需要将住宅底商作为其工商营业地，因签约时项目尚未取得大产证而无法通过工商部门的登记许可。类似的承租人往往会采取由一家已成立公司或个人作为签约主体，待新经营主体登记手续完成后，再由新经营主体替换原签约主体作为商铺的承租主体。前述情况将可能出现承租权的转让、合同权利义务的转让等法律问题，对此，需要事先在租赁合同中加以约定并配合采取签署补充协议、结算费用或重新签署租赁合同等手续，从而依法完成承租主体的变更。

　　5、对拖欠租金的承租人采取停水、停电及停止供暖的法律问题

　　对于拖欠租金的承租人能否进行停水、停电及停止供暖的措施应该具体问题具体分析。首先，如果供水、供电及供暖的签约主体为出租人与政府相关部门，由于前述合同的权利义务承受人为出租人，而承租人只是基于租赁合同而转而享有相关的权利以及承担的义务。对此，源于出租人的法律地位以及租赁合同的约定，出租人有权按照租赁合同的约定采取相应的违约惩罚措施，但需要注意的是，出租人在采取前述措施时，应当事前通知承租人，这是基于《合同法》相关法律原则的要求以及保护市场交易的需要，否则，出租人虽然有正当理由采取停止供水、供电及供暖的措施仍有可能因此涉诉。其次，如果承租人和政府相关部门直接签订了水、电、暖气使用合同的话，承租人作为使用人与自来水公司、电力公司、供暖公司存在用水、用电、供暖合同，商户用水、用电或使用暖气的权利受法律保护。此时，如果出租人擅自停水、停电或停止供暖造成了承租人损失，则应该承担赔偿责任。

　　6、房屋租赁登记备案的法律风险问题

　　《城市房地产管理法》第五十三条以及《城市房屋租赁管理办法》涤十三条明确规定了房屋租赁应向房地产管理部门登记备案。房屋租赁的登记备案是国家基于房屋租赁合同标的物的特殊性，为了进一步规范房屋租赁市场所进行的行政管理行为，不涉及对租赁合同效力的法律评价。其主要作用在于三个方面：一是防止非法房屋的出租；二是防止国家税收的流失；三是方便国家对房地产市场的宏观调控，在司法实践中，登记备案还具有证明租赁合同的效力的作用。虽然房屋租赁合同的登记备案规定作为一种管理性规范不影响租赁合同的法律效力，但是为了避免因此而受到国家相关行政部门的行政处罚，建议出租人或承租人在综合考虑利弊得失后依法进行登记备案。