2010年11月9日《抚州法院网》案例分析栏目刊登了《店面租赁合同到期后承租人能否续租？》一文，笔者对该文的结论及理由认为有待商榷，尤其对原文作者关于该争议合同性质的认定存在疑问，故箸笔略陈管见，供同仁交流探讨。

　　【案情】

　　杨某和游某于2008年7月25日签订店面出租协议书，约定游某自2008年7月25日到2010年7月24日租赁杨某所有的店面一间，双方约定：如游某在合同期满前一个月未通知杨某是否续租合同，应视为游某同意续租一年，租金为原租金的120%，其他条件不变；如杨某打算在合同期满后不再将店面续租给游某，应在合同期满前三个月提前通知游某，否则游某有权按照原租金续租一个月。游某租赁店面后用于经营南杂生意至今。2010年7月24日，杨某、游某双方的店面租赁合同期满，杨某要求游某返还店面，游某至今没有返还，直至2010年10月仍在杨某的店面内从事经营活动。期间，杨某在合同期满前三个月未告知游某不再续租店面，游某也未在合同期满前一个月告知杨某是否续租合同。

　　【分歧】

　　第一种意见认为，按照合同约定，游某未履行提前告知义务，应视为游某同意续租一年店面，为此，杨某、游某仍属于一年的店面租赁关系。

　　第二种意见认为，杨某和游某在原租赁合同期满后，仅在2010年7月25日至2010年8月24日属于租赁关系，8月25日之后，双方不再属于租赁关系，游某应当交还店面并按规定给付违约金。

　　【管析】

　　原文作者倾向第二种意见，理由是：原租赁合同期满后，杨某未向游某发出邀请游某继续租赁店面的要约，游某的主张即“未提前一个月通知是否续租，应视为游某同意续租一年”属于单方“承诺”，该承诺因缺乏订立合同的要约而无法生效，因此双方不属于一年租赁期间的租赁关系。同时，依照合同规定，因杨某未提前三个月通知游某不再续租店面，游某有权按照原合同约定的租金续租店面一个月即2010年7月25日至2010年8月24日，为此，在此一个月期间，杨某、游某仍属于店面租赁关系，月租金为原租金。该一个月店面租赁期满后，杨某、游某双方未形成新的店面租赁关系，杨某要求游某返还店面，游某即应交还店面，同时按约定给付违约金。另认为对合同续租约定“游某未履行通知义务，视为同意续租一年”的解释上，应采取体系解释的方法。合同中同时约定了双方均未履行告知义务时产生的法律后果。杨某未履行告知义务，游某即享有续租的绝对权利，即该约定赋予了游某决定是否续租的绝对权利，一旦其同意打算按原条件续租一个月，杨某必须同意。游某未履行告知义务，同样应当赋予杨某决定是否给予游某续租的绝对权利，即当杨某作出按照原月租120%的租金与游某续租店面一年的要约时，强制游某做出同意的承诺；但该条文不能强制杨某必须或已经发出了该要约。否则，该条文等于给杨某做出了必须续约的义务规定，与上述游某享有的绝对权利明显不对称。为此，对该合同约定条文必须采取体系解释，才能保证合同约定不显失公平。