浅谈房屋承租人与其共有人优先购买权的竞合

　　房地产买卖活动当中，除了房地产销售商、房屋买受人之外，还有这样一类特殊的群体存在。他们在特定买卖关系中，依法享有在同等条件下优先于其他人购买出卖人的财产的权利，这就是优先购买权人。优先购买权是对所有权的一种限制，以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对优先购买权人特殊利益的保护。

　　优先购买权的概念分为两种，分别见于我国《合同法》第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”和《物权法》101条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”

　　既然在房地产这同一不动产上设置了两种优先购买权，那么这两种权利竞合的时候必然会产生冲突。如何来解决这两种冲突，或者说这两种优先购买权孰先孰后呢？笔者就这些问题谈谈自己的看法。

　　当房屋承租人和房屋的共有人在优先购买权发生竞合的时候，我国大陆法学界的主流观点认为，共有人的优先购买权是基于物权产生的（见《物权法》101条），而承租人的优先购买权是基于债权产生的（见《合同法》230条），根据“物权优先于债权”的原则，房屋的共有人应当优先于承租人行使优先购买权[1]。在我国制定物权法的过程中，梁慧星先生主持起草的《物权法草案建议稿》在规定物权的优先效力时，起草者在对该条的说明中就认为，按照“物权优先于债权”的规则，应当得出共有人优先于承租人行使优先购买权的结论[2]。在王利明先生主持起草的《物权法草案建议稿》中，也持有相同的观点[3]。同样，《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（修改稿）》（1990年12月5日）第133条曾经规定：“按份共有人与承租人分别主张优先购买权的，按份共有人优先。属于一个整体的房屋原共有人与承租人分别主张优先购买权的，原共有人优先。”