预约合同效力分析

彭插三;杨璐

　　一、案情介绍

　　2000年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》采用的是商品房买卖通用的空白格式文本，包含了通常的商品房买卖合同所具备的条款内容。在此《商品房买卖合同》中双方约定，原告购买被告商品房一套，该房屋的建筑面积共320平方米，单价10，000元，房屋总金额3，200，000元，2001年10月31日前交付房屋，并约定了相应的违约责任。原被告在当日签订了一份《补充协议》，约定，买受人自愿在出卖人尚未取得国家批准销售证明的情况下，签订《商品房买卖合同》及补充协议。买受人同意在本合同签订3日内将购房款的50％汇入出卖人指定银行，余款由买受人到出卖人指定地点办理银行按揭手续。补充合同还约定，双方同意在签订本合同后，在出卖人取得政府颁发的销售证明后7日内换签由北京市国土资源和房屋管理局监制的《北京市商品房买卖合同》，并在换签后，按原合同规定的时间，持本合同和有关证件到房地产管理部门办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。其后，原告诉称被告未按约定履行交房义务，要求被告承担违约责任，并且由于被告向原告交付的房屋实测面积比合同约定面积减少了98.5平方米，被告应当按照合同约定对超出部分的房价款双倍方还给原告。被告则称：原告未按照合同约定支付后50％的房款，故被告对未按期交付足额房款的原告不负交房义务，不承担违约责任；并且双方签订的是预约协议，在协议中约定的主要是签订本约，依预约的性质，预约权利人仅可履行签订本约的义务，不可以依据预定的协议请求履行。

　　二、对本案的不同观点

　　原审法院认为：原被告经协商一致所签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，应为有效合同。被告在签订合同并收取了原告交付的50％房款后，未履行合同及补充协议规定的向原告交付房屋及办理剩余50％房款按揭手续的义务，已经构成违约，应向原告承担逾期交付的违约金责任。被告交付的房屋与合同约定相差98.5平方米，依据合同约定和《商品房销售管理办法》，对于面积误差绝对值超出3％部分的房价款，应由被告双倍返还给原告。被告关于原告未按规定支付余下50％房款并拒绝收房以及上述合同是预约合同，未能正式生效等抗辩意见，没有事实和法律依据，不予采信。

　　二审法院认为，双方签约时的真实意思是在被告取得合法销售房屋手续后双方重新签订新的买卖合同。原被告签订的《商品房买卖合同》属于意向书。此后，由于双方各自对于补充协议的理解产生争议，未能签订新的合同，在此情况下，被告拒绝交付房屋，并不存在违约。