兼谈对《物权法》第九条的理解与运用

　　作为规范财产关系的民事基本法律的《物权法》已于2007年10月1日起施行，它明确规定国家、集体、私人和其他权利人的物权受法律保护，在保护国家、集体及公民合法财产，维护市场经济秩序等方面起着非常重要的作用。《物权法》所规定的物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权，是权利主体对于物所享有的占有、使用、享用和处分的权利，具有排他性、绝对性、对世性的特征，任何单位和个人都不得侵犯或妨碍权利人行使物权，包括物权法定、一物一权、物权效力优先、公示及公信原则等基本原则。

　　《物权法》中关于不动产物权的设立、变更、转让等相关规定，即体现了公示及公信这一基本原则。《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”根据该规定，不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示方法，法律赋予登记的公信力，使社会公众知悉物权的享有与变动情况。根据该条规定，如果双方当事人就不动产转让达成协议并已履行，但只要未发生产权过户登记，就不发生产权变更的效力。

　　我国关于房产的转让即采取了登记生效主义，即未办理房屋过户变更登记，房产的所有权不发生转移，房屋产权仍旧归属于原产权人。因此，房屋买卖合同签订完，房屋交付使用后，买卖双方应当立即办理房屋过户变更登记，否则，如果有第三人在此期间购买并办理了产权过户登记，则原买受人不能对抗第三人，无权要求第三人交付房屋。因此，在实际生活中，买卖双方订立房屋买卖合同后，及时办理产权变更登记，对于依法保护买受人的物权是非常必要的。