【作者简介】
张群，中国社会科学院法学研究所图书馆副馆长，法学博士。
【注释】 《中国现代城市住宅1840—2000》，清华大学出版社2003年版。
史尚宽：“住宅问题与日前屋荒之救济”，载《中华法学杂志》复刊第一卷第十二号，1938年10月出版，页56。
《关于城市房产、房租的性质和政策》（1949年8月12日人民日报新华社信箱），见《国家房地产政策文件选编》（1948年—1981年），房产通讯社1982年编印，第7页。
有关介绍可见孟普庆：《中国土地法论》，南京市救济院1933年印刷；史尚宽：“住宅问题与日前屋荒之救济”，载《中华法学杂志》复刊第一卷第十一、十二二号，1938年9、10月出版；史尚宽：《债法各论》“关于租赁法制之变迁及其比较”，中国政法大学出版社2000年版等。
在1992年，我国开始住房制度改革的时候，有位经济学家从住宅经济学的角度，对民国时期住宅租赁业的发展以及有关立法（重点是房租标准）做了比较深入的分析，但限于文章的主题，对于有关法律上的问题没有进行考察。见陈桕东：“民国时期的住宅租赁立法及房租标准考略”，载《投资与信用研究》1992年第5期。大陆地区的法史著作对这部分内容基本没有关注，如叶孝信主编：《中国民法史》（上海人民出版社1993年版，第621页）以及朱勇主编：《中国法制通史：清末 民国》（法律出版社1999年版）等。我国台湾地区学者的著作重点在现行法制的解释和适用，对历史部分关注不多。如史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版，第159页；史尚宽：《土地法原论》，台湾正中书局1975年版；李鸿毅：《土地法论》，台北三民书局1991年第十六版，第469页；谢哲胜：《房租管制法律与政策》，台湾五南出版公司1996年9月版。
吴尚鹰：《土地问题与土地法》，商务印书馆1935年版，第34—35页。
转引自：《广州近年地价房租飞涨不已》，载《地政月刊》第一卷第一期，1933年1月出版。
吴振源：《中国债法各论》，世界书局1933年版，第134页。
在英美法上，这被称为住房的适住性担保义务（warranty of habitability）。在美国法制史上且被称为房东客法的一次革命。美国还用消费者权来解释房东的上述义务。见金俭：《中国住宅法研究》，法律出版社2004年版，第224页；Kevin Gray & Susan Francis Gray, Elements of Land Law,Oxford,2005,p.1449。
有关民国土地法的立法文献，自然以吴尚鹰著《土地问题与土地法》（商务印书馆1935年版）最为权威，但有关房屋救济的阐述则以孟普庆著《中国土地法论》（南京市救济院1933年印刷）、史尚宽著《土地法原论》（台湾正中书局1975年版）为最好。孟是南京中央大学的法学学士，时任南京政府内政部官员。该书原是作者1932年在南京文化学院的讲义。史书虽然出版在1970年代，但据作者的序言，初稿也是1930年在中央大学和中央政治学校的讲义。其中关于房屋救济的部分曾以《住宅问题与日前屋荒之救济》为题发表于《中华法学杂志》复刊第一卷第十十一、二号，1938年9、10月出版。
具体内容见史尚宽：《土地法原论》，台湾正中书局1975年版，第190至191页。
朱章宝：《土地法理论与诠解》，商务印书馆1936年版，第153页。
转引自：《广州近年地价房租飞涨不已》，载《地政月刊》第一卷第一期，1933年1月出版。
转引自孙本文：《现代中国社会问题》第二册，商务印书馆1943年版，第 267页。
吴学义：《战时民事立法》，商务印书馆1944年版，第176页。
这是沦陷区上海伪法院的情况。见（伪）《全国司法行政会议实录》，1943年出版，第105—106页。
史尚宽：《战时法规之检讨》，载《中华法学杂志》复刊第一卷第十一期，1938年9月出版，第25页。
史尚宽：《住宅问题与日前屋荒之救济》，载《中华法学杂志》复刊第一卷第十二号，1938年10月出版，第56页。
吴学义：《战时民事立法》，商务印书馆1944年版，第176—177页。
吴学义：《战时民事立法》，商务印书馆1944年版，第176—177页。
吴学义还主张将土地租赁和房屋租赁一并立法。“又近年租地盖房之事颇多，尤其疏散房屋，因系临时性质，每系租地盖造，急迫减接受地主之苛刻条件，所谓三年五载连根滥之支配，要不能悉委诸当事人之合意，而不加干涉。且战事迫近胜利结束，此类纠纷必多。允宜制定战时房屋租屋租地办法，合并规定。仿照重庆市规定之内容，而不必各别制定为第二种办法，以免重复而便适用。”参见吴学义：《战时民事立法》，商务印书馆1944年版，第176—177页。
董中生：《土地行政》，大东书局1947年版，第86、87页。
在抗战胜利后的1945年12月5日，上海市还曾依照《战时房屋租赁条例》第二十三条的规定，制定了《上海市房屋租赁管理规则》17条。该法规定基本同前，但关于租金，另定有《上海市房屋租金标准》（1945年12月5日公布），房屋租金额在民国二十六年八月十三日前有约定者，营业用屋应以六十倍，居住用屋应以四十倍计算标准。租赁当事人不能提出民国二十六年八月十三日以前之契约或所订契约在二十六年八月十三日之后者，其租金额以前款同样建筑相似地段估定价值比例计算。上海市还成了了上海市房屋租金委员会，专门负责有关事务，并定有《上海市房屋租赁纠纷处理办法》（1945年12月5日）。见上海市通志馆编：《上海市重要法令汇刊初编》，中华书局1947年版，第2—4页。
（伪）《全国司法行政会议实录》，1943年出版，页106—107。
（伪）《国民政府公报》第484号，（伪）国民政府文官处印铸局1943年5月14日印行，页1——2，6。
如广州直到1945年3月18日才开始实施《战时房屋租赁特别法》。见《广州市志》大事记，广州出版社2001年版。
这可能是模仿日本的立法。参见凌维慈：《住宅的公法保障——以日本经验为焦点的比较法考察》，浙江大学博士学位论文，2007年，第35页。
这是公报上的原文。疑为“二个月”之误。（伪）《国民政府公报》第484号，（伪）国民政府文官处印铸局1943年5月14日印行，页6。
（伪）《国民政府公报》第619号，（伪）国民政府文官处印铸局1944年3月27日印行，页6—7。
《审讯汪伪汉奸笔录》（下），南京：凤凰出版社2005年版，页873。
我国古代也有一些住宅方面的法律和习惯，前者如清代对旗人实行的福利分房制度，见《大清会典释例·八旗都统·田宅》；后者如天津地区保护承租人的习惯，住宅租赁的解除契约之权，通常属于赁借人，而不属于赁贷人，所谓“只许客辞主，不需主辞客”是也。但赁借人不履行支付赁金的义务时，则赁贷人有解除契约之权，所谓“房租不到，准房主收房自便”。见《民事习惯调查报告录》下册，中国政法大学出版社2000年版，第427页。但对民国的住宅立法没有产生什么影响。
如1868年的the Artizans’ and Labourers’ Dwellings Act，又称为Torrens’ act；1875年的The Artizans’ and Labourers’ Dwellings Improvement Act，又称Cross  Act；1890年的The Housing of the Working Classes Act等。参见David Hughes and Stuart Lowe， Social housing: law and policy， Butterworths,1995,p.4.
如英国从1890年制定第一步住宅法以来，到1996年已先后修订或制定新的住宅法48次，平均每两年一次。见《国外（地区）住宅法规选编》，上海社会科学院出版社2001年版，第878页。
这是解放初期的情况。分别见《国家房地产政策文件选编》（1948年—1981年），房产通讯社1982年编印，第284页；《天津市房屋房租概况》（1949年9月），《司法市政资料》甲集之五，天津人民政府研究室1950年编印，第36页。
孟普庆：《中国土地法论》，南京市救济院1933年印刷，第266至271页；史尚宽：《土地法原论》，台湾正中书局1975年版，第193页。
参见史尚宽：《土地法原论》，台湾正中书局1975年版，第195页。
孟普庆：《中国土地法论》，南京市救济院1933年印刷，第260页。在国民党政府迁台之后，对待建筑市民住宅的态度就积极了许多。蒋介石曾提出：“在民生主义社会政策实施进程中，目前对衣、食、住、行各项问题之解决，惟住的问题尚在起步阶段，故兴建国民住宅工作，必须积极展开，尤以兴建都市贫民住宅，最关重要。今后希拟订切实进度计画，每年至少应兴建一万户。中央与省、市政府，应切实配合，共策其成，同时此项工作为社会福利政策之一部分，目的在解决贫民居住问题，故观念上应具救助精神，不可存有利润思想，如投资不能全数收回，政府当另筹财源，以贴补等方式出之。政府对此应视为一种义务，不必作量入为出之计较。”这也是《国民住宅条例》颁布的重要原因。见杨与龄：《房屋之买卖委建合建或承揽》，中正书局1984年版，第9页。
孟、史两本著作均使用了同一份德国1890年到1907年六大城市空地对住宅总数比例的统计资料，证明准备房屋的比率因地而异。参见孟书第254页，史书第177页。
但吴尚鹰当时也承认，这一比例尚需要统计数据的证实。可惜的是因为政局的不稳定，这一社会统计的工作始终没有进行，直到史尚宽先生晚年在台湾出版的著作中仍然没有定论。参见史尚宽：《土地法原论》，台湾正中书局1975年版，第179页。
朱章宝：《土地法理论与诠解》，商务印书馆1936版，第151页。
1929年有学者调查江北农田水利时发现：“一般穷苦佃农，像牛马的劳作，过牛马不如的生活……他们住的房子是矮矮的草屋，四周墙壁，是和他们妻子合力用泥土筑成的，旁边也开一个豆腐干大的窟窿，可以透进一条微细的光线，这间鸡笼大的住房，什么多在里面，猪羊鸡鸭，老师钻在他们床底下打架…他们的名誉财产身家都统统没有保障的。”转引自殷震夏：《中国土地新方案》，正中书局1934年版，第58页。
吴尚鹰：《土地问题与土地法》，商务印书馆1935年版，第94—95页。
朱章宝：《土地法理论与诠解》，商务印书馆1936年版，第155页。
鲍德徵：《增修三版土地法规概论》，台湾三民书局1984年版，第248页。
朱章宝：《土地法理论与诠解》，商务印书馆1936年版，页157。
参见吴经熊编、郭卫增订：《卅七年版中华民国六法理由、判解汇编》第三册民商法，上海会文堂新记书局1948年7月版，页24。
史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版，页256。
如李模：《土地法第一百条之适用及于民法有关房屋租赁规定之影响》，载《东吴法律学报》第2卷第2期，1978年5月出版；谢哲胜：《从土地法第一百条之适用论住宅租赁权之保障》，载《国立中正大学学报》第五卷第一期。
李鸿毅：《土地法论》，台北三民书局1991年第十六版，页500。
台湾地区兴建国民住宅始于1954年。当时以美援贷款兴建矿工住宅200户。但从该年到1982年，政府兴建者不到2万户。供需严重不平衡。见刘修如等：《中外社会政策比较研究》，台北中央文物供应社1982年版，第388页。
据台湾大学法学院詹森林教授2007年9月19日给笔者的邮件。在1996年前后，台湾的无住屋者团结联盟曾大力鼓吹房租管制，“内政部”亦曾针对此议题开过多次座谈会。见谢哲胜：《房租管制法律与政策》自序，台湾五南出版公司1996年9月版。
我国台湾地区“最高法院”1960年台上字第1230号判例。参见林诚二：《民法债编各论》（上），中国人民大学出版社2007年版，第353页。
《关于城市房产、房租的性质和政策》（1949年8月12日人民日报新华社信箱），见《国家房地产政策文件选编》（1948年—1981年），房产通讯社1982年编印，第7页。
  《国家房地产政策文件选编》（1948年—1981年）“私房社会主义改造”，房产通讯社1982年编印，第283页。
有关反对意见见谭惕吾：《对报纸党组和房屋改造的意见》，载中国政治法律学会资料室编：《政法界右派分子谬论汇集》，法律出版社1957年版，第10页。
1977年，全国190个城市平均每人居住面积仅为三点六平方米，比解放初期的四点五平方米还下降零点九平方米。《国家建委关于加快城市住宅建设的报告》，载《国家房地产政策文件选编》（1948年—1981年），房产通讯社1982年编印，第205页。
谢哲胜：《房租管制法律与政策》，台湾五南出版公司1996年9月版。
《邓小平同志关于建筑业和住宅问题的谈话》，《人民日报》1984年5月15日第一版。
据报道，目前，以民工为主体的流动人口在上海常住的大约有500万人，其中60%以上的外来流动人员需要低价的租赁住所；广州的流动人口已达到360万人；北京市的流动人口总量为510万人。见周凯、张琦：“高房价下群租成为无奈的时尚 上海新规引发争议”，载《中国青年报》2007年9月4日。
这表现在两个方面，一是政府开始引导群众改变重买不重租的观念，建立合理的住房消费模式。二是加强廉租房制度建设。参见《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（中华人民共和国国务院二○○七年八月七日发布，新华社北京8月13日电) 和全国住房工作会议（2007年8月24日至25日在北京召开）的有关报道，以及建设部副部长齐骥2007年8月30日10时在国务院新闻办公室举行的新闻发布会。
  据《财经》杂志报道，在上海，涉及低价购房的干部恐怕数以万计。其中上海浦东新区副区长康慧军及其妻子低价购买24套住房，售出8套，获利达1600余万元。见：《上海浦东“炒房区长”康慧军被双规》，《财经》网络版2007年10月10日，http://www.caijing.com.cn/newcn/home/headline/2007-10-10/32920.shtml。
见周凯、张琦：“高房价下群租成为无奈的时尚 上海新规引发争议”，载《中国青年报》2007年9月4日。
如“北京警方规定房主’五不租’”，载《新京报》2007年9月6日；“上海今晨展开突击整治群租行动”（载《劳动报》2007年9月7日）以及《新闻晨报》2007年8月28、29、30日的相关报道。
据报道，上海市正在起草《关于闲置非居住房屋临时改建宿舍的暂行规定》，将集中审核一批闲置的非居住房屋，改建为宿舍，以遏制“群租”现象蔓延。参见周凯、张琦：《高房价下群租成为无奈的时尚 上海新规引发争议》，载《中国青年报》2007年9月4日。

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