其成功的方面，主要体现在根据国情决定具体制度的取舍和变通。一是根据国情，决定立法的重点和基本内容。南京政府统治时期，战争频仍，社会动荡，政府和私人始终没有足够的力量和精力投入住宅建设。这使得政府只好在现有房源上做文章，将调整房屋租赁关系作为住宅立法的重点。这也是抗战爆发后房屋租赁条例出台的重要社会原因。当然这也和当时私房占有率高有重要关系。如在上海，李鸿章的后代有10万多平米的房屋；在天津，袁世凯时期江西督军李纯的后代有1万多间房屋，均用于出租。[34]这些规定自然是无可非议的。

　　二是根据社会的发展，决定具体制度的取舍。出于社会观念的考虑，在民法和土地法中，没有规定强制空屋出租、防止房屋减少等极端限制私权的措施，也没有将房租管制放宽到和平时期。但抗战爆发之后，因为住宅问题异常严峻，同时也因为西方有战时立法的先例，上述措施马上为政府采纳，并且适时增加了平时没有的有关房屋炸毁的规定。

　　三是根据政府财力的考量，决定具体制度的取舍。这主要表现在住宅的积极保障方面。当时国外的办法主要有三种：一是减免新建住宅的税收；二是给私人建筑房屋补助金。英国1919年规定，无论何人，建筑价值在1000磅以内的家屋，国家财政将给予135乃至160磅（以后提高为260磅）的补助金。法国也于1922年规定对于中低收入人群购房或者建房的予以贷款。[35]三是政府建筑市民住宅。为了鼓励地方政府建筑市民住宅，西方一些国家还规定中央政府要给地方政府财政补助，如英国1924年就规定，中央财政必须按照市民住宅的建筑数量予以地方政府一定比例的补助。[36]民国时期的新旧土地法和战后的《房屋租赁条例》均有建筑市民住宅和减免新建房屋税收的规定，但没有给地方政府或个人发放补助金的规定。这很大程度都是出于国家财政的考虑。当时就有学者指出：“这种办法（指给地方政府建筑市民住宅发送补助——引者注）在我国现在中央财政十分困难情形之下，虽欲努力求之，恐亦难能办到，依着者之意见，可由中央政府特许地方政府发行建筑公债，以补不足，尚属可行，且在欧美各国亦不乏先例也。”[37]这样一些制度，自然以不做规定或者简单规定为好。

　　四是根据国情，变通外国的法例。如准备房屋的比例。根据当时国外的统计，这类住宅一般要占到房屋总数的2.4%。[38]但旧土地法考虑到我国家庭同居习惯盛行，儿女虽然已经结婚还与父母同居的情况比较多，所以住宅需要的增加与人口增加的比例，在理论上要小于外国。故而定为2%。这一安排无疑是比较妥当的。[39]新土地法没有明确该比例，改由地方政府视具体情况而定。

　　其失败的方面有二，一是在法律体系上安排不当。在当时的西方国家，住宅法大都已经独成体系。但从旧土地法开始，南京国民政府就是将住宅问题放在土地使用的框架下来处理的，而且定名为房屋救济。对此曾有一个学理上的解释：

　　“房屋为土地的定着物，人民直接使用房屋，就是间接使用土地，故房屋使用问题亦应属于市地使用问题范围之内。”

　　“市民住宅的问题，尤为市地使用中一个最重要的问题，有财力的人可以购买基地或租地自建住宅，财力不足的人只能租住房屋，更贫穷的人则并租住房屋也感着种种困难，故房屋使用问题，乃一变而为房屋救济问题，这是本节定名为房屋救济的理由。”[40]

　　住宅问题和土地问题有着密切关系固然不错，但是二者之间更有着重大的不同。如果说这一观点在城市里尚可适用的话，那么如何解释乡村里的住宅问题呢？[41]这一法律体系上的安排，一方面是当时中国土地问题十分严重而住宅问题还不突出的现状的反映，但同时也是对住宅问题简单化的一个表现，没有认识到住宅问题和土地问题的重大不同。据笔者统计，有关土地问题的着作在20世纪30年代数不胜数，而关于住宅问题的着作则难得一见。另一方面，上述观点也有将住宅问题简化为租赁问题之嫌。事实上，住宅问题不限于租赁，还包括居住环境恶劣以及住宅歧视等许多内容。所以，总的来说，这一体系固然有其科学性，但结果是不能适应现实的需要，比如抗战爆发后只好一再制定房屋租赁条例，国民党败逃台湾之后又另外制定《国民住宅条例》。这一法制史的发展充分说明：附属于土地法的法律体系的安排是不成功的。在现代工业发达、城市人口激增的情况下，住宅问题日益重要，住宅法更需要单独成编。

　　二是由于有关学术研究不够深入，直接造成了一些立法中的败笔。（1）标准租金的比例。旧土地法规定，当城市准备房屋额连续6个月不及房屋总数的1%时，市政府可以规定房屋标准租金。私有房屋的标准租金以不超过地价册所载土地法及建筑物之估定价额年息12%为限。当时立法院会议时，以多数通过。但起草者吴尚鹰本人认为过高。[42]后来有学者指出，当时上海市各区住宅租额达到年息12%的颇不多见，内地达到12%的更为少见。旧土地法规定标准租金的用意，“原为一时的救济，并非平时经常的标准，今定此高额的标准租金，空无补于事实，反使第一百六十二条第一款成为虚设。”[43]这也是抗战爆发后颁布的房屋租赁条例另行规定具体租金标准的重要原因。新土地法修改为10%。准备房屋维持8%不变。（2）强制空屋出租。在旧土地法中没有这类规定（就应付房荒来说，这本身就是一个失误）。《战时房屋租赁条例》第一次做出规定，发生房荒的地区可以限期房主出租多余房屋。但是，租赁契约应如何强制，其约款应如何决定，均没有规定，适用上自不免发生困难。抗战后的新土地法规定，对于城市地方个人自住房屋的间数，市县政府可以斟酌当地情形，为必要之限制。但是超过限制的自住房屋间数是否可以限令出租，则无明文规定。随后颁布的房屋租赁条例做了补充规定，政府可以限其一个月内出租。违者处以罚金。但即便如此，仍然不易执行，因为“市县政府必须实行挨户清查人数与房屋间数，显系扰民之举。”[44]这些缺陷直接影响了法律的适用。（3）限制收回房屋即终止契约条款的适用问题。除了《房屋租赁条例》明确规定对于“二年以下之定期租赁或有特别约定者不适用”外，其他法令都没有明确其适用问题。为此产生了不少争议。抗战前有学者认为，旧土地法的有关规定（第166条）“虽无明文规定为约定期限的租赁或未定期限的租赁，但按其立法本旨，想必是包括未定期限的租赁而一并规定的。”[45]1946年院解字第三二三八号赞同这一意见，认为新土地法的有关规定（第100条）“于定期或不定期之租赁均适用之。”但1947年院解字第三四八九号则认为“院解字第三二三八号解释，应予变更。”新土地法有关规定“于施行前未终止之不定期租赁，亦适用之。至定期租赁契约，无论其订约系在施行前抑在施行后，均无同条之适用。”[46]史尚宽先生在1960年于台湾出版的着作中认为，土地法本条规定“应解释除第1款外，对于定期租赁亦有许用，不过所谓收回应解释限于因出租人行使终止权而收回。其因期限届满租赁关系消灭者，不在其内。如此则可免定期与不定期租赁有失均衡（例如不定期租赁适用土地法第100条第3款规定，而定期租赁则可适用民法第440条第2项规定）。”[47]但这个问题并没有得到解决，1970年和1990年代先后有台湾学者专门撰写论文讨论。[48]更有台湾学者主张将本条加以修正。[49]