《战时房屋租赁特别法》最初只施行于首都（指南京）地方法院及上海地方法院上海第一第二特区地方法院之管辖区域，其他实行之区域由司法行政部随时呈准行政院以部令行之。[26]在上述地区自公布之日起施行，战争状态终了时以命令废止之。其主要内容有二：一是尽力维持租赁关系，限制解约。无论定期还是不定期租赁，出租人没有正当理由，不得终止契约。[27]有些理由即使正当，例如翻造房屋，但是如果于其原状没有重大变更，原来的承租人得继续租赁，出租人除非有正当理由不得拒绝。如果出租人是以自用的名义收回房屋，但在一年之内又出租给他人者，对原承租人因迁让所生之损害负赔偿责任。如果租赁的房屋用于官署、医院、学校、报馆或慈善机关者，在本法施行期间内，均不得终止租赁契约。但承租人有应归责于自己不能继续租赁的事由时，不受上述条款的限制。例如承租人以房屋转租于他人，超过可供居住之部分总面积五分之四藉以牟利者，或者承租人每月所获租金纯利，达原租金额二分之一以上者，出租人得终止契约。但如果存在次承租人，则除非出租人有收回自用或翻造房屋之必要，否则次承租人仍然可以直接向出租人承租，非有应归责于次承租人之事由，出租人不得诉请迁让。这可谓“退租不破次承租”。而且，即便是那些已终止租约或租期届满，应命迁让者，法院仍然可以斟酌承租人之情况，在二年以下的限度内，将迁让期间予以延长。在延长期间内，租赁关系视为继续存在，关于租金得适用第六条、第七条之规定。前二项之规定于次承租人准用之。

　　二是限制租金和押金。租金如有增减的必要，由当事人协议定之，协议不谐由法院判定之。法院判定租金，应使出租人于出租房屋所负担之一切费用外，获有相当之利益。出租人或承租人除押租以外，不得向承租人或次承租人收取小租赁费或其他类似性质的费用，押租数额不得超过十二个月租金之总额。[28]出租人或承租人违反前条规定者，除承租人或次承租人于本法施行后收取小租赁费或其他类似性质的费用可以不当得利之规定请求返还外，法院还应处以三万元以下的罚金。

　　1944年3月，汪伪政府又颁布了《办理房屋租赁案件应行注意事项》。该文件除了重申以前关于调解、转租和租金的规定外，并做了一些新的更为详细的规定，例如，如果调解结果关系到第三人的利益，则需要通知第三人参加。如果认为调解并非没有希望，可以第三次调解。甚至在言辞辩论时发现有成立和解的希望，可以再试行和解。如果出租人收回自用，必须有确实自用的证据。亲属的使用，应以直系血亲并自己的家属为限，商号的使用应以自己的营业为限。如果承租人对租金支付确实没有迟延支付的意思，而出租人故意不收取，也没有确定相当的期限，作为催告，则纵使承租人没有将租金依法提存，也不得以迟延论。如果法院发觉出租人或承租人在《战时房屋租赁特别法》施行后，仍向承租人或次承租人收取小租顶费或其他类似性质的费用，除得依不当得利的规定，请求返还外，法院应依法定程序科以三万元以下的罚金，但已经成立的租赁契约，并不因此发生影响。还规定，在判决延长迁让期间的时候，也应斟酌出租人的情况。[29]

　　在抗战结束后的战犯审判中，汪伪政府司法行政部部长罗君强以此作为减罪辩护的理由之一：“我在伪司法行政部部长任内，（中略）呈请颁布战时房屋租赁法，以利大都市中大多数的房客，尤其是三房客，学校慈善团体医院等亦蒙其利。”[30]

　　六、民国住宅立法的经验与教训

　　一般来说，一个国家的立法工作要受到两个方面的影响，一是本国的国情，二是外国的相关法制。就住宅法来说，前者决定是否以及在多大程度上干预住宅问题，后者则决定可以参考和利用的法制资源。[31]立法的经验与教训主要体现在如何在这二者之间寻找平衡。

　　如前文指出的，在20世纪初期，西方国家的住宅法已经基本成熟。第一，是改变了传统的住房属于私人问题、国家不应该干涉、每个人都应该“自住其力”的观点，确认政府有责任帮助或者直接给弱势群体提供住房。在制度上则体现为公共房屋、支持私人建筑和购买房屋（如发放低息贷款和建房补助、减免建房税收等）等措施。[32]第二，是改变了传统的房屋租赁属于私法上的契约关系、应该遵循合同自由的原则、国家无权干涉的观点，实行以保护承租人为目的的房租管制主义。在制度上体现为买卖不破租赁、房东对房屋适宜居住的担保责任、控制租金、限制房东退租权、限制个人住房数量、强制空屋出租、防止房屋减少等措施。在法制史上，将前者成为积极保障措施，后者称为消极保障措施。

　　在民国时期，始终存在住房短缺、房屋租赁关系混乱（如房租畸高、二房东盛行）和居住环境恶劣（如一些大城市中的棚户）等住宅问题。就此而言，前述的西方住宅法制都有马上采用的必要。但是否采用哪一种制度以及在何种程度上采用则又受到国情的制约。一是立法要针对当时的主要住宅问题及其具体原因，对症下药。在不同的历史时期，住宅问题有着不同的表现，比如人均住房面积太低、房价过高、私人房产过于集中等。因此住宅立法的针对性一般较强，而且会随着社会的变化而迅速修订。[33]二是要顾及政府的财力和能力，哪些规定是政府经过努力可以做到的，则必须规定；哪些又是完全做不到或者不必去做的，则暂时不宜规定的。此外还要考虑社会观念是否接受，防止脱离舆情，以及学术研究是否充分等。这也是所谓国情的重要方面。民国时期在这方面，既有经验，也有教训。