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笔者认为，土地发展权应当是从土地所有权中分离出的具有相对独立性的物权，并且具有人权属性。认为土地发展权是一种体现国家意志的经济法意义上的权利而否认土地发展权是物权的主张，将土地发展权视为如同税收权一样的国家公权力，有滥用国家警察权之嫌。
首先，在国外的一些判例，已经承认了土地发展权是一项不动产物权。如在West Montgomery Country Citizens Assoc .v. Maryland-National Capital Park and Planning Commision一案中，法院判决认为土地所有权是一束权利，它包括了对土地再开发和提高土地利用度的权利。[13]也就是说，土地发展权是土地所有权的一部分。
其次，土地发展权具有人权属性。《发展权利宣言》规定：“发展权是一项不可剥夺的人权，据此权利，每个个人和所有民族对于经济、社会、文化和政治的发展都有权参与、享受并为之作出贡献。在这种发展中,全部的人权和基本自由都能得到充分的实现。”[14]发展权不仅仅是一个选择和决定如何发展的自由权，从终极目标来讲，它更是主体对发展动态过程的参与自由和对发展利益公平占有的统一，并以主体对发展利益享有的公平、平等化为价值归宿。[15]即发展权是关于发展机会均等和发展利益共享的权利。土地发展权是对土地在利用上进行再发展的权利，享有土地发展权对于人民参与社会经济发展和分享由发展带来的土地增值利益至关重要，它关乎人民的生存与发展，因此土地发展权具有人权属性。
（三）土地发展权的特征
关于土地发展权的特征，范辉、董捷认为，土地发展权是一种从土地所有权中分离出来的具有排他性的物权；土地发展权具有增值性；土地发展权是一种潜在的权利，其行使过程具有瞬间性；土地发展权具有可转移性。[16]汤芳认为土地发展权的特征有：不动产性，土地发展权的客体为土地，土地作为不动产具有不可移动性；客观性，土地发展权无论在何时何地都已存在，只不过是以何种方式而肯定它；具有土地产权的排他性、可占用性、价值性以及财产权的可转让性；预期收益性，它是一种未来土地使用性质权益变更的获利性，随着时间的推移土地性质用地环境会发生重大改变，其土地权益的获利而发生重大变化的展示性的体现。关键是预期收益的改变；不确定性，即针对现状，未来是不确定的；与农地产权制度、农地流转市场关系的紧密性。[17]
笔者认为，土地发展权作为从土地所有权中分离出来的一项物权，除了具有物权的排他性、支配性、收益性等一般特征外，还具有自身的特点：
第一，抽象性。土地发展权是一种抽象的概念，它是指对土地用途进行变更或者提高土地利用度的权利，不像其它产权存在一个实物性的标志。
第二，潜在性。虽然土地发展权无论在何时何地都已经客观地存在于每一块土地，但是土地发展权的实现是一种对未来土地使用权变更的获利。因此，只有在土地用途能够转变或者土地发展权能够出售的情况下，潜在于土地之上的发展权才能实现。正如周诚教授所言：“任何一块农地，都天然地拥有非农开发权，只是农地的用途、位置在客观上决定了它是否可能以及何时实现其非农开发权”。[18]
第三，政策性和工具性。土地发展权的产生是私法公法化和公法私法化的结果。现代社会由于生产力和经济的飞速发展,市场优势地位和垄断日益增多,消费者保护、劳工保护、环境保护、社会保障等社会问题丛生,迫使国家从消极的守夜人转变为积极的干预者。于是作为国家干预的依据和限度的公法规范就日益增多,出现了私法公法化的现象,私法从权利本位向社会本位转变,法国民法上确立的近代民法三项基本原则相应进行了修正:从绝对所有权发展到相对的、社会化的所有权；从契约自由发展到契约正义；从过错责任发展到多种归责原则并存。与此同时,也出现了公法私法化的现象,传统的公法规范中开始运用私法契约去创造具体的法律关系,出现了公法契约、公法上的经营行为,以及以私法方式执行公法任务等现象。[19]就土地权利来讲，私法公法化表现在对土地所有权的限制。也正是由于对土地所有权的限制，彰显了土地用途变更和提高土地利用度的价值，为土地发展权的产生提供了契机。在土地管理方面，公法私法化表现在通过市场机制实现土地管理的公共目的，土地发展权市场的出现正是通过土地发展权移转实现土地用途管制。
二、土地发展权的域外考察
（一）英国的国家土地发展权
英国1947年的城乡计划法通过施行后，即实行土地发展权国有化。[20]土地发展权国有化的内容，主要包含两个具体实施办法：（1）任何土地开发，必须符合计划许可；（2）准许开发之前，必须先缴土地开发税。在实行所谓土地开发许可制（planning permission）之下，衍生了土地发展权可移转的观念。因此，创立一种有关土地发展权的移转制度。英国所创制的发展权移转制度，是由公有的发展权移转为私人，与美国的TDR制度，在土地所有权人彼此间实行发展权移转，两者在性质上，显然有极大差别。
在实行土地发展权国有化期间，或许已经有土地使用分区的划分与规定，但其公布是由分区并非授予土地所有权人或土地开发者有开发土地的权利。因此任何人与土地的地表、地下或上空从事建筑、土木工程、采矿或者其它工事，或对土地、建筑物之任何使用的实质改变，都必须向地方规划机关，申请土地开发许可。而地方规划机关得以与开发申请案，可予以附带条件的准许开发或者不准开发。已经获得开发许可并缴交开发税的，即获得土地发展权，于是可以进行特定土地的开发。申请特定土地的开发，经审查符合都市计划许可开发的条件后，应立即预先评估开发前后土地使用价值的差额，征收100%的发展税（1947-1953）或者60%至80%的发展土地税（1976-1985）或资本利得税（1985年以后）。因此，原为国家所有的土地发展权，已于开发许可核定范围内，移转为私人所有的产权。在私人还没有取得发展权之前，土地所有权的估价，是以土地的原使用价值，或既有价值为准。[21]
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