二、　　房产转让过程中颁发房屋所有权证行政行为的程序。

　　《城市房地产转让管理规定》第七条规定：“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后９０日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在７日内作出是否受理申请的书面答复，７日内未作书面答复的，视为同意受理；（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，颁发房地产权属证书。” 根据上述规定，房地产管理部门应对提供的有关文件进行审查，并根据审查的情况作出是否受理的答复，受理与否就是交易审核行为的结果，核准交易后核实申报的成交价格，在当事人交纳税费后办理权属登记，颁发房地产权属证书。同时建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书；本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。”笔者认为，该条规定仅是房地产管理部门办理权属登记的程序，是对房地产转让程序中办理权属登记部分的程序要求，而不是房地产转让过程中颁发房屋所有权证行政行为的全部程序。因此，审核交易、核实成交价格、获取当事人交纳税费的凭证以确认当事人已交纳税费是房地产管理部门办理房屋权属登记前的必经程序，而受理登记申请则根据建设部简化程序推行房地产交易管理与房屋权属登记一体化管理的要求已无需另行申请，将房地产转让程序等同于房屋权属登记程序的观点是错误的。

　　三、事实认定与行政行为的合法性审查。

　　1、按照"先取证，后裁决"的基本行政原则，被诉具体行政行为的合法性只能由作出该具体行政行为时的证据证明。被告应当在法定的举证时限届满以前提供作出被诉行政行为的全部证据，被告未提供或者无正当理由逾期提供的，视为被诉具体行政行为没有相应的证据。本案被告房管局在诉讼中未提供有批准权的人民政府同意划拨土地使用权上的房屋转让的文件及当事人已交纳税费的凭证，应当视为被告房管局在作出被诉行政行为时没有相应的证据。而没有这些证据被告房管局核准交易不具有合法性，也不能确认当事人已交纳税费，被告房管局在庭审中认为属于土地管理部门、税务管理部门审查，而不是其收件审查的范围，笔者认为该抗辩理由不符合房产转让过程中对交易进行审核的要求，也违反办理权属登记前确认当事人已交纳税费的程序要求。