笔者结合上述案例，就颁发房屋所有权证行政行为的性质、程序及法院对事实的认定、合法性审查等几个方面阐述自己的观点：

　　一、　　房产转让过程中颁发房屋所有权证行政行为的性质。

　　《城市房地产管理法》规定国家对房地产交易实行价格评估制度及成交价格申报制度，《城市房地产管理法》及建设部《城市房地产转让管理规定》均明确规定房地产不得转让的具体情形，并按出让、划拨取得土地使用权方式的不同分别规定了房地产转让的条件及审批权限，其中划拨方式取得土地使用权的房地产转让，应当报有批准权的人民政府批准，房地产管理部门根据法律规定对房地产转让等交易行为实施管理，对于不符合转让条件的房地产交易应当不予核准，对于符合转让条件的房地产交易在核准后依法办理权属转移登记。房地产管理部门向申请人颁发房屋所有权证是以核准房地产交易行为为前提的。“买方如依法取得房屋所有权证，实际上必须经过两个程序：一是办理产权交易手续，二是办理产权过户手续。房地产行政主管部门也存在两个行为：一是核准交易行为，二是办理转移登记行为[1] ”。建设部2000年9月18日颁布的《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》指出，推行房地产交易管理与房屋权属登记一体化，房地产管理部门设立统一对外的办事窗口，实行一个窗口收件，一个窗口发证，涉及房地产交易与房屋权属登记的，当事人只填写一份申请书，申办资料提交齐全后，管理机构内部传递有关资料，不再重复收件；房地产交易与权属管理机构分设的，由房地产交易管理机构负责初审，权属管理机构负责复审，改变原来分散管理、各自封闭的工作方式。上述意见也印证了房产转让颁发房屋所有权证过程中存在核准交易、权属登记的两个行政行为。本案第三人在办理房屋转移登记过程中提交的申请文件名称为“房产交易、产权登记申请表”，也印证房地产转让过程中颁发房屋所有权证行政行为其实包含了核准交易、权属登记两个行政行为。笔者认为法院审查发证行为的合法性时应当同时审查核准交易、权属登记两个行政行为的合法性，一审法院对此未作区别审查，而二审法院从核准交易、权属登记两个方面审查发证行为的合法性，就审查的范围而言是正确的。