需要特别说明的有两点：一是“特约生效+登记对抗”模式。这是一种例外的物权变动方式，在适用的时候应该严格掌握，只有当事人专门就准不动产物权变动的时间达成一项明确约定的情况下，才能适用该模式，否则就适用另外两种模式。当事人明确约定的物权变动时间既可能是合同生效的当时，也可能是此后的某一时间。实际上，依特约发生物权变动效果之模式在我国《民法通则》与《合同法》中就已经被承认。《民法通则》第72条第2款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”其中的“当事人另有约定”就是关于所有权移转时间的特别约定，但长期以来我国民法学界对此并未给予应有的关注。其实这半句不怎么起眼的话是大有可为的，在实践中能够满足当事人的一些特殊需要，充分体现了《民法通则》制定者的立法智慧与务实的作风。《合同法》第133条也有类似的规定。笔者认为，这种以交付生效为原则、以特约生效为例外的物权变动规范模式是很有价值的，我们理应坚持这一传统，不但应该将其应用于准不动产物权变动，而且应该对《物权法》第23条作相应的修改，使其具有普适性，当然，应该在立法上明确限定此种特约的对抗力，这恰恰是《民法通则》第72条第2款与《合同法》第133条所欠缺的(在解释上，有学者认为《民法通则》第72条第2款属于以生效要件主义为原则，以对抗要件主义为例外的折衷主义。参见梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社1997年第1版，第73页。)。二是“不得对抗因信赖登记而实施合法行为的第三人”。之所以不表述为“不得对抗善意第三人”，是因为“善意第三人”这个词含义比较丰富，在法律解释上容易产生不必要的争议，从而影响法律适用的确定性，此点已如前述。“因信赖登记而实施合法行为的第三人”是指依据登记簿或权属证书的记载从登记的物权人手中依法律行为受让物权或者向其履行义务(如支付准不动产的损害赔偿金)、提起诉讼(如起诉要求登记的物权人承担准不动产致害的赔偿责任)( “不得对抗”意味着原告(受害人)的诉讼请求不会因为弄错了被告而被驳回从而败诉，基于信赖的起诉行为也应受保护，它至少涉及程序上的利益。)或实施其他能产生某种法律效果之合法行为的第三人，只要第三人实施这些行为时对于此前登记物权人已经将物权转让给他人的事实不知情，就属于信赖登记者，无须追究其是否应该知情，如果其从登记物权人手中受让物权，也无须在办理登记时仍为不知情者，其他受让人未及时办理登记这一事实以及原登记的公信力就足以正当化其物权的取得。
(二)《物权法》第106条的修改方案及其说明
对《物权法》第106条第1款第3项修改如下：除欠缺处分权之外，转让行为符合本法及其他法律关于所有权转让要件的规定。
作此修改将会使无权处分时的物权变动规则与有权处分时的物权变动规则保持一致，如前所述，撇开处分权这个因素，二者本来就是一致的。具体言之，与准不动产有权处分时的物权变动规范模式相对应，准不动产善意取得的第四个构成要件要么是“让与人已将准不动产交付给受让人”，要么是“受让人已被登记为准不动产物权人”，要么是“让与人已与受让人达成准不动产物权设立或转让自某一时间生效的特别约定”，而在准不动产抵押权善意取得情形中，既不需要交付，也不需要登记，只要订立抵押合同即可。第一个构成要件也随之发生相应的变化，在与第二、四个构成要件协调后，可以将其确定为“让与人占有准不动产或者被登记为准不动产的所有权人”。究竟是“占有”还是“登记”，须依具体案情加以确定。如果让与人是准不动产的占有人，那么受让人在受让时一般需要查看准不动产的权属证书以及相关的合同，否则不能构成“善意”，除非该准不动产尚未注册登记。如果让与人被登记为准不动产所有权人，受让人既可以通过登记而善意取得所有权，也可以通过交付或特约而善意取得所有权。
这个结论与传统民法学中的善意取得理论有所不同，按照这种理论，动产善意取得，受让人必须占有标的物，不动产善意取得，受让人必须被登记为所有权人，既未占有，也未登记，仅依让与的意思表示不可能发生善意取得。在物权变动实行形式主义(公示生效要件主义)的民法中，以受让人占有动产或被登记为不动产物权人作为其善意取得的要件是可以理解的，因为有权处分时的物权取得也须如此。但在法国、日本这些实行意思主义(公示对抗要件主义)的国家，对于善意取得为何也作如此要求？原因主要在于，法国与日本民法都把善意取得视为占有的效力或者一种特殊的取得时效(即时取得)。《法国民法典》第2279条第1款规定：“对于动产，占有即等于所有权的权原(titre)。”所谓“所有权的权原”，也有人称之为所有权证书(比如罗结珍译：《法国民法典》，中国法制出版社1999年版，第522页。但似乎称之为“权原”或“正当名义”更为贴切，因为法国民法承袭罗马法的传统，所有权的取得以正当名义(justa titulus)或者说合法原因(justa causa)为要件，在汉语的法学语境中，把这个要件称为“证书”显然不妥，容易被人误解为是某个机构颁发的证书，但事实却非如此。)，是指买卖契约、互易契约、赠与契约等移转财产的文书，基于这些文书，才能合法地取得所有权。法国民法学者将该款规定作为善意取得的法律依据，而该款规定位于《法国民法典》第三卷第二十编第五章“时效期间”的第四节“若干特别时效”之下，被定性为一种特殊的取得时效。其特殊之处在于：取得时效要求当事人占有他人财产达一定期间，一般是三十年，若基于正当名义善意占有他人不动产，则仅需二十年或十年期间，而对于动产来说，取得时效期间在罗马法中本来是三年，前提是占有人是善意的而且有正当名义，18世纪法国人为了避免关于“正当名义”的证明困难，免除了占有人的这一证明义务，后来把三年期间这一要件也免除了，而“善意”则实行推定原则，由此形成了善意的动产取得时效的“零期间”，也就是所谓的即时取得或善意取得。[14]511表述为法律条款就是“对于动产，占有即等于所有权的权原”，其中的“占有”包含了三个要素：其自身、正当名义、善意。显然，法国民法上的善意取得是由取得时效简化而来的，它完全立基于被强化了的占有的效力。日本的旧民法典继受法国民法，也将善意取得规定于动产取得时效章节之下，现行民法典尽管考虑到善意取得无期间之要求与时效的性质相悖，将其与取得时效分离，但规定于第二编第二章第二节“占有权的效力”之下(第192条)，[18]357这表明其立法者把善意取得视为占有的效力之一。无论是将善意取得视为特殊取得时效还是占有的效力，其在构成要件上必然要求受让人已经占有动产。《日本民法典》第192条、《法国民法典》第2279条第1款、第1141条以及《意大利民法典》第1153条都有这样的规定。从制度谱系的角度看，这些国家民法中的善意(即时)取得以交付为成立要件与她们实行的“合意生效+交付对抗”的动产物权变动规范模式之间的反差是可以理解的，二者本来就不是同种类型的物权变动：前者是基于法律行为以外的法律事实(占有)的物权变动，后者是基于法律行为的物权变动。[14]472
