一、居住权的概念和特征

　　（一）居住权的概念

　　从罗马法以来，在一些国家的立法和实践中就有居住权制度。[1]我国制定物权法是否需要确立居住权制度，学界多有争论。[2]但从已公布的物权法草案来看，居住权已经被立法者吸收到物权立法中来，并且作为一种独立的用益物权。笔者认为，物权法在某种意义上可以说是一部生活法，它规范和调整着人们的生活方式，同时，物权法又具有固有性和民族性，立法者应该考虑到具体生活实际。从这个角度来说，物权法草案建立居住权制度，是物权法的一大进步。我国物权法和民法典应该确立居住权制度，以为人们的居住关系提供法律依据，为居住权提供保障武器。

　　但何为居住权？有学者认为，简而言之，居住权就是非所有人居住他人的房屋的权利。其实质是变相的用益权、使用权。[3]在民法学上，居住权，是指居住权人对他人所有的住房以及其他附着物所享有的占有、使用乃至收益的权利。[4]

　　（二）居住权的特征

　　居住权是一种独立的用益物权制度，除了具备物权和用益物权的一般特征之外，从各国法的规定来看，居住权大体上具有以下特征：①居住权的主体是特定的自然人。居住权的主体具有限制性，只能是自然人，法人和其他组织不能享有居住权。②居住权的客体是房屋。一般用益物权的客体以土地居多，但居住权的客体则是他人房屋。③居住权的内容是占有、使用和收益。居住权的用益物权性质决定了必须包含占有、使用和收益的权能。[5]④居住权是一种无偿用益物权。由于居住权主要是为了解决特定人的生活居住问题，所以不便要求具有有偿性，有学者将其称为“恩惠行为”。[6]⑤居住权具有长期性、终身性。这一点是居住权的重要特征。居住权因为是用来供没有房屋的人居住的，所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话，应理解为与其生命共始终。[7]物权法草案规定：居住权的期限根据遗嘱、遗赠或者合同确定；无法确定的，成年居住权人的居住权期限至其死亡时止，未成年居住权人的居住权期限至其独立生活时止。

　　二、居住权的取得和消灭

　　（一）居住权的取得

　　关于居住权的取得，一般认为可有下列几种：①通过当事人之间的契约设定。如房屋所有权人可以将其房屋出卖、赠与给他人，而自己保留房屋的居住权。②通过单方法律行为设定。如房屋所有权人可以通过遗嘱将其房屋的居住权遗赠嚿他人，而同时指定房屋的所有权由继承人继承。③依法律规定取得。如法律规定父母作为监护人，对于未成年子女的房屋享有居住权，未成年子女对其父母的房屋享有居住权等。④依法院的判决取得。如离婚时，一方有住房上的困难，法院可以判决其可以于一定期限内居住他方的房屋。[8]