第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
第一百五十条 建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
第一百五十一条 集体所有的土地作为建设用地的，应当依照
土地管理法等法律规定办理。
（选自《民法案例教程》，法律出版社2006年版。本人担任副主编并承担第二编“物权法”部分的“物权基本原理”、“所有权”、“用益物权”与“占有”四章内容的撰写任务，以后将陆续贴出“物权法”的其他部分。本书编著于2005年，彼时《物权法》尚未颁布，索引“条文”为当时“物权法草案”。其他学术文献引注亦为当时之研究成果。今日刊登于本网，文后附加2007年《物权法》关于“建设用地使用权”之法律条文。特此说明。）
【作者简介】
李绍章，又名李绍彰，艺名土生阿耿，上海政法学院教师。
【注释】 笔者在第二节曾指出，与土地承包经营权简称为“耕作权”相对应，建设用地使用权应采用简化通俗名称“建设权”。耕作权、建设权、筑宅权、居住权等用益物权的名称命制尽管不是研讨相应用益物权的关键所在，但却能够从各项权利的具体“用益目的”角度分别给予相互协调的权利名称，通俗易懂、简洁明了，既避免了传统物权理论上“地上权”、“地役权”、“永佃权”晦涩之缺陷，又避免了当今学界“农地使用权”（或土地承包经营权）、“地役权”相并列的混乱（不协调）之弊端，充分体现了物权立法应让民众易于接受物权概念的通俗性要求。
至于我国物权立法采用地上权还是采用建设用地使用权、基地使用权亦或土地使用权，学者有不同意见，有人认为应采“地上权”，参见钱明星：《物权法原理》，北京大学出版社1994年版，第293页；有人认为应采“建设用地使用权”，参见陈小君：《论传统民法中的用益物权及现实意义》，载《法商研究》1995年第4期；有人认为应采“基地使用权”，参见梁慧星：《中国物权法研究》（上），法律出版社1998年版，第650页；还有人认为应采“土地使用权”，参见王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2004年版，第424页，持此主张的还有郭明瑞先生，参见郭明瑞：《关于我国物权立法的三点思考》，载《中国法学》1998年第2期。
刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第349页。
有人曾撰文指出国有土地出让行为是行政行为，出让合同是行政合同，参见应松年：《行政合同不可忽视》，载《法制日报》，1997年6月9日。笔者不赞同这种主张，国有土地建设使用权出让行为是一种民事行为，出让方和受让方都是本着平等、自愿的原则协商签定的出让合同，国家作为国有土地的所有权人，在出让合同中是以民事主体身份参与的，国家出让其土地，不是行使行政权力，而是行使其作为所有权人的民事权利。
根据物权法草案的规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权人的权利。可见，建设用地使用权的客体之“土地”不仅包括地表，还包括地上和地下之空间，在日本民法上叫做“区分地上权”，参见陈华彬：《外国物权法》，法律出版社2004年版，第177—178页。我国有学者专门建议我国物权立法应对“空间利用权”作出规定，参见王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2004年版，第477页；刘保玉：《物权体系论》，人民法院出版社2004年版，第225—236页。 另外，物权法草案还规定，国家严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。禁止违反法律规定的权限和程序出让土地。因此，建设用地使用权这一“私权”因涉及到国有农用地和建设用地的整体协调，故它是一项受国家宏观调控的民事权利。
有偿出让的国有土地使用权的期限，由土地使用权的出让方和受让方在法律规定的最长期限内确定。根据有关法律规定，土地使用权出让的最长期限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
郭明瑞、唐广良、房绍坤：《民商法原理》（二），中国人民大学出版社1999年版，第183页。
当然，从建设用地使用权得当效力或者从建设用地使用权法律关系的角度分析，还包括使用权人的义务，如支出费用义务、合理使用土地义务、权利消灭时返还土地的义务等。
但当地上建筑物、其他附着物作为动产转让即当作建筑材料转让时，可以不转让土地使用权而只转让建筑物或其他附着物。物权法草案规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第355—356页。
根据《
土地管理法》第
54条的规定，建设单位使用国有土地，原则上应当以有偿出让的方式取得，但下列建设用地，经批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律行政法规规定的其他用地。
如，为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改造，需要调整使用土地时；因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；公路、机场、铁路、矿场等经核准报废的。在前两种情况下，收回土地使用权，土地所有人应对土地使用人的地上建筑物和其他附着物，给予一定补偿。
使用者缴纳的税金相对于土地使用权的价值或土地本身价值而言只是象征性的。参见刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第357—358页。
另外，除农村集体经济组织以集体土地使用权联营、入股举办乡镇企业的以外，其他情形下，集体土地建设用地使用权一般是无固定期限的、无偿取得的农村集体经济组织设立的乡村企业要向集体经济组织上交一定的利润或承担一定的义务，但这并不是有偿取得土地使用权的相应对价。而是集体经济组织作为投资者所固有的权利，至于土地使用权本身仍是无偿取得。农村村民的宅基地也基本是无偿取得或支付少量的费用。参见刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第359—360页。
参见刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第360—361页。
