2．特征

　　建筑物区分所有权具有以下特征：（1）在客体上具有整体性。也就是说，建筑物区分所有权是建立在整体建筑物上面的所有权形式；（2）在内容上具有多样性。既有就其独有部分享有的独有所有权，又有对共有部分享有共同所有权，是两种权利的结合；（3）在主体上的多重性。即在身份上具有多重性，既然是专有人身份，又是共有人身份。这与一般不动产所有权有明显区别。

　　（二）建筑物区分所有权的内容[22]

　　1．专有权

　　建筑物区分所有权的所有人对其专有部分享有单独所有权，可以自由使用、收益、处分，并排除他人干涉。关于专有部分的范围，如前所述是指在使用上具有独立性、构造上形成单独空间的房间整体，而不应当是构成房间的材料表层或中心线以内的部分。专有部分作为所有人享有单独所有权的部分，在权能上与一般的不动产所有权基本相同。但专有部分所有权的行使不能妨碍建筑物整体的正常使用以及违反各个区分所有人的共同利益；不得妨害其他区分所有人对其专有部分的所有权；其他区分所有人因维护、修缮其专有部分或设置管线，必须进入另外所有人的专有部分时，该专有部分的所有人无正当理由不得拒绝；管理人因维护、修缮共用部分或设置管线，必须进入或使用某一所有人的专有部分时，无正当理由不得拒绝。[23]

　　2．共有权

　　共有部分是指区分所有的建筑物内构成不同房间的共同材料或结构由两个以上的区分所有人共同使用的部分以及不属于专有部分的附属物。主要包括三个部分：建筑物的基本构造部分，如支柱建筑物顶、外墙、地基等；建筑物的共有部分及附属物，例如楼梯、走廊、门厅管道设备；仅为部分所有人共有部分，如各层之间的楼板、相邻墙壁等。

　　区分所有人对共有部分享有以下权利：（1）共用部分的使用权。各区分所有人对整个建筑物的共用设施部分，都有按照该设施的作用和性能进行使用的权利，该使用权原则上不因单独所有权的大小而有大小之别，例如乘座电梯、经过走廊、上下楼梯等；（2）收益权。各区分所有人按其单独所有权占整个建筑的比例，对建筑物的共用部分的生利益、享有收益权；（3）改良的权利。在不违法建筑法、城市规划法，环境保护法等公法强制性规定的前提下，各区分所有权可以通过按一定的方式形式共同意志，对建筑物的共用部分进行修缮改良；（4）排除妨害的权利。第三人或某个区分所有人在对建筑物的共用部分的使用时违反通常的使用方法或损坏共用部分或对他人的共有权形成妨碍时，任何区分所有人均有权制止、排除妨害，上述行为对某一特定区分所有权人专有部分的权利构成妨害时，除特定的区分所有人有权请求损害人停止侵害、排除妨害；（5）参与共用部分管理的权利。