城镇房屋租赁法律风险防范指南
齐精智
【全文】
在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法领域。
本文拟就房屋租赁过程中产生的法律风险予以粗浅讨论。
一 、房屋租赁所涉及的法律
二、房屋租赁是出租人将房屋交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。
房屋租赁出租人转移的只是使用权，而并非所有权。
三、无效的房屋租赁合同
1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
判断标准是建设工程规划许可证，而非房产证书（没有产权的房屋出租并非一定无效）。
2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。
3、未经出租人同意的转租合同（承租人与次承租人）无效。租赁合同（出租人与承租人）仍然有效，但承租人未经出租人同意而转租的，出租人可以解除租赁合同。
4、经出租人同意承租人转租的，转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同。
房屋租赁合同未按照法律或者行政法规规定办理登记备案手续的，不能认定该合同无效。但当事人约定以办理登记手续为租赁合同生效条件的除外。租赁合同无效的承租人应当参照合同约定的租金支付房屋占有使用费。
四、房屋租赁期限
1、租赁期限最长不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。
2、租赁期限在6个月以上的，应当签订书面合同。当事人没有签订书面合同的视为不定期租赁合同，双方都可以随时解除租赁关系。
