【作者简介】
张群，中国社会科学院法学研究所图书馆副馆长，法学博士。
【注释】 张群（1978—），安徽潜山人，中国社会科学院法学研究所2005级博士研究生。
如天津地区住宅租赁的解除契约之权，通常属于赁借人，而不属于赁贷人，所谓“只许客辞主，不需主辞客”是也。但赁借人不履行支付赁金的义务时，则赁贷人有解除契约之权，所谓“房租不到，准房主收房自便”。见《民事习惯调查报告录》下册，中国政法大学出版社2000年版，第427页。但对民国的房租立法没有产生什么影响。
在英国，整个19世纪，城市里的绝大部分住房都是由私人房主提供的（David Hughes and Stuart Lowe，Social housing: law and policy， Butterworths ,1995,p.4）。在20世纪初的英国，大约有五分之四的人口居住在私下租赁的住宅里（F·H·劳森  B·拉登 著：《财产法》（第二版），施天涛等译，中国大百科全书出版社1998年版，第155页）。在德国，很大一部分住宅需求也是通过租赁关系解决的。在1993年和1998年的时候，一半以上的住宅都处在租赁状态中。1993年，租赁住宅大约有1975万套，所有权住宅（自有房和区分所有权房）大约有1250万套。1998年租赁住宅上升到约2050万套，所有权住宅保持不变（曼弗雷德·沃尔夫著、吴越、李大雪译：《物权法》，法律出版社2004年版，第69页）。由于通过租赁满足居住需要的人群主要是广大中低收入阶层、少数族裔、老人、妇女和儿童等社会弱势群体，住宅租赁关系往往比较集中地体现了多重社会问题，是社会政策的重要调整对象。
目前实行房租管制的国家主要有英国、美国、日本和德国。参阅谢哲胜：《房租管制法律与政策》，台湾五南出版公司1996年9月版。第12页以下；凌维慈：《住宅的公法保障——以日本经验为焦点的比较法考察》，浙江大学博士学位论文，2007年，第35页；曼弗雷德·沃尔夫著、吴越、李大雪译：《物权法》，法律出版社2004年版，第69页。
见孟普庆：《中国土地法论》，南京市救济院1933年印刷，第260页；史尚宽：“住宅问题与目前屋荒之救济”，载《中华法学杂志》，复刊第一卷第十二号，1938年10月出版，第56页。
参见《中国现代城市住宅1840—2000》，清华大学出版社2003年版；赵津：《中国城市房地产业史论（1840—1949）》第三章第二节“住房紧张，租金昂贵”、第四节“房屋质量下降、失修失管严重”，南开大学出版社1994年版，第65页以下。
  上海市通志馆：《上海市年鉴》，1935年，第B6—8页；《上海房地产志》第五篇第三章第四节私房租金管理“加租与减租”，上海社会科学院1999年版。另据台北中央研究院近代史研究所孙慧敏博士个人网页，孙博士曾利用档案和报章等一手资料，发表过如下成果：1、《上海房屋减租运动中的房客联合会(1921-1937)》，“从城市看中国的现代性”国际学术研讨会，2007年6月28日至29日，台北，中央研究院城市史学术群；2、《城市发展中的规范危机：1927 年上海的房屋减租运动》，“城市史研究工作坊”，嘉义：国立中正大学，2006 年2 月24 日；3、《上海居，大不易：战时上海的房屋租赁纠纷(1937-1945)》，“战争与日常生活(1937-1945)学术讨论会”。但笔者未能找到上述论文。
在1992年，我国开始住房制度改革的时候，有位经济学家从住宅经济学的角度，对民国时期住宅租赁业的发展以及有关立法（重点是房租标准）做了比较深入的分析，但限于文章的主题，没有对法律上的问题进行考察。见陈桕东：“民国时期的住宅租赁立法及房租标准考略”，载《投资与信用研究》1992年第5期。大陆地区的法史著作对这部分内容基本没有关注，如叶孝信主编：《中国民法史》（上海人民出版社1993年版，第621页）以及朱勇主编：《中国法制通史：清末 民国》（法律出版社1999年版）等。我国台湾地区学者的著作重点在现行法制的解释和适用，对历史部分关注不多。如史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版，第159页；史尚宽：《土地法原论》，台湾正中书局1975年版；李鸿毅：《土地法论》，台北三民书局1991年第十六版，第469页；谢哲胜：《房租管制法律与政策》，台湾五南出版公司1996年9月版。
本文引用的民国法律条文版本如下：《民法》，载吴经熊编、郭卫增订：《卅七年版中华民国六法理由、判解汇编》第二册民法，上海会文堂新记书局1948年7月版；《土地法》（1930），载吴尚鹰：《土地问题与土地法》附录，商务印书馆1935年版；《非常时期重庆市房屋租赁暂行办法》（1938年颁布，后经多次修订），载沙千里主编：《战时重要法令汇编》，1944年4月初版；《战时房屋租赁条例》（1943）、《房屋租赁条例》（1947）、《土地法》（1946）：均载吴经熊编、郭卫增订：《卅七年版中华民国六法理由、判解汇编》第三册民商法，上海会文堂新记书局1948年7月版。不再一一说明。
见吴经熊编、郭卫增订：《卅七年版中华民国六法理由、判解汇编》第二册民法，上海会文堂新记书局1948年7月版，第300页。
吴振源：《中国债法各论》，世界书局1933年版，第134页。
在英美法上，这被称为住房的适住性担保义务（warranty of habitability）。在美国法制史上且被称为房东客法的一次革命。美国还用消费者权来解释房东的上述义务。见金俭：《中国住宅法研究》，法律出版社2004年版，第224页；Kevin Gray & Susan Francis Gray, Elements of Land Law,Oxford,2005,p.1449。
孟普庆：《中国土地法论》，南京市救济院1933年印刷，作者序言。
按照土地法第161条的规定，城市地方实行准备房屋制度，以所有房屋总数2%为准备房屋（指“随时可供租赁之房屋”）。如果准备房屋连续6个月不足房屋总数的1%，也就是出现房荒，则政府可以采取前述措施。如果房荒解除，“房屋数额回复平常状况，而又继续经过六个月时间，大概社会经济情状已归于正常，于房屋租赁事项任其依据供求律自由决定，无特殊限制之必要。”见吴尚鹰：《土地问题与土地法》，商务印书馆1935年版，第96页。
《杭州市房屋租赁规则》（十八年七月杭州市政府公布，十九年九月经市政会议议决修正），载《杭州市政府现行法规汇编》，杭州市政府秘书处1936年6月编印；《北平特别市租房规则》（民国十八年四月十六日府令核准）、《北平市租房规则》（民国二十三年十二月十九日府令修正），分别见《北平特别市市政法规汇编》第一辑和《北平市市政法规汇编》（补编），法学所图书馆藏。
杭州市规定，房主或分租人非有下列情形之一不得辞租:（1）房屋移转所有权者；（2）租赁契约期满者；（3）房主须翻造房屋,经工务科核准有执照者；（4）收回房屋自行使用者；（5）分租人自向房主退租者；（6）欠付租金者；（7）房客确有不正当行为报由公安局查明属实者。有前条第四款情形辞租者，该屋在一年内不得另行出租。因为第（1）、（3）、（4）情形辞租者，须于两个月前通知房客免除最后一个月的租金。翻造房屋后仍系出租，原来房客如无（6）、（7）情形者，有承租之优先权。
转引自孙本文：《现代中国社会问题》第二册，商务印书馆1943年版，第 267页。
见内政部总务司第二科编辑：《内政法规汇编》地政类，商务日报馆1940年10月版，第128页。
（伪）《国民政府公报》第484号，（伪）国民政府文官处印铸局1943年5月14日印行，第1——2，6页。
如广州直到1945年3月18日才开始实施《战时房屋租赁特别法》。见《广州市志》大事记1945年3月18日条，广州出版社2001年版。
这是公报上的原文。疑为“二个月”之误。（伪）《国民政府公报》第484号，（伪）国民政府文官处印铸局1943年5月14日印行，第6页。
（伪）《国民政府公报》第619号，（伪）国民政府文官处印铸局1944年3月27日印行，第6—7页。
见《各收复区城市房屋修建方针》，载《善救准则》，善后救济总署江西分署1946年编印。
《江苏省政府三十四、三十五年政情述要》，法学所图书馆藏。
“武汉市住房的基本情况”，《武汉政报》第三卷第一期，1952年。
“南昌示范市之建设”，载《市政评论》第九卷第一期，1947年1月1日出版，第40页。
关于土地法第100条的适用在台湾有比较丰富的判例和研究，如何谓有自用及重新建筑之必要、自用是否包括家属使用、是否包括营业、出租人对收回自用必要和正当的举证责任及认定标准等。判例参见李永然主编：《房地产租赁裁判汇编》，台北：五南图书出版公司1985版，第1176页以下，论文见李模：《土地法第一百条之适用及于民法有关房屋租赁规定之影响》，载《东吴法律学报》第2卷第2期，1978年5月出版；谢哲胜：《从土地法第一百条之适用论住宅租赁权之保障》，载《国立中正大学学报》第五卷第一期。
上海市通志馆编：《上海市重要法令汇刊初编》，中华书局1947年版，第 2—4页。
地政部地政研究委员会编：《地政通讯》第三卷第六期，1948年7月1日出版，第16页。
《北平市政府公报》第三卷第十四期，第22页。
《天津市房捐征收细则》（三十六年五月十七日修正公布）规定：“为救济房荒，本市得征收空房捐，其办法另定之。”见《天津市单行法规汇编》（上册），天津市政府秘书处编译室1947年12月版，第36页。
《江苏省政府三十四、三十五年政情述要》地政部分，中国社科院法学所图书馆藏。
如天津市“受老城区平分土地的影响，以农村耕者有其田，城市就应住者有其房。房主房客均做了分房的思想准备。房主不收租也不敢过问房产，有的并拆毁房内设备等。房客等着分房，更有些人来不及了，要求先分，一个抗属要求给他找房子时候说：先给我几间房子，将来分房时我就不搬家了。”见《天津市房屋、房租概况》，载《司法市政资料》甲集之五，天津人民政府研究室1950年3月15日编印，第37页。
有关学理上的相似性，则可参见中央政法干校民法教研室编著：《中华人民共和国民法基本问题》第十八章房屋租赁合同，法律出版社1958年版，第266页。
《中华人民共和国民法资料汇编》第二册（上），北京政法学院1956年编印，第392页。
《民法资料汇编》第四辑（新中国部分），中央人民政府法制委员会1953年11月20日编印，第152页。
《中华人民共和国民法资料汇编》第二册（上），北京政法学院1956年编印，第401页。
《天津市法令汇编》第九集（一九五三年一月至六月），天津市人民政府研究室1953年7月出版，第57页。
《中华人民共和国民法资料汇编》第二册（上），北京政法学院1956年编印，第388页。
《战时房屋租赁特别法》最初只施行于首都（指南京）地方法院及上海地方法院上海第一第二特区地方法院之管辖区域，其他实行之区域由司法行政部随时呈准行政院以部令行之。广州直到1945年3月18日才开始实施《战时房屋租赁特别法》。见《广州市志》大事记1945年3月18日条，广州出版社2001年版。
据台湾大学法学院詹森林教授2007年9月19日给笔者的邮件，在1949年之后的台湾，除了民法中买卖不破租赁、土地法中限制退租等规定以外，民法中房东对房屋的适居性担保责任、土地法上规定的限制住屋数量、强制空屋出租等措施则基本上没有实施过。其中标准租金的规定在实务上则演化为认定无权占有他人房屋所生损害赔偿计算的参考，早已失去了立法时的原意。
1930年土地法没有明确减免税款的种类。1946年土地法第95条明确规定：“市县政府为救济房屋不足，经行政院核准，得减免新建房屋之土地税及改良物税，并定减免期限。”另外，根据1943年的《房捐条例》，凡没有依照土地法征收土地改良物税的市县政府所在地，以及其他商务繁盛地，住民聚居在三百户以上的，其房屋均应征收房捐。则此类地区以房捐为减免对象。
地政部地政研究委员会编：《地政通讯》第三卷第五期，1948年6月1日出版，第27页
《江苏省政府三十四、三十五年政情述要》地政部分，法学所图书馆藏。
上海市政府编印：《上海市政府法规汇编》（1945年9月至1947年12月），第631页。
刘燕谷：《社会救济法之商榷》，载《中华法学杂志》第四卷第二期，1945年2月出版，第24页。关于该法立法精神的解说，参见洪兰友：《社会救济法的立法精神》，载《中华法学杂志》第三卷第六期，1944年7月出版，第1—2页。
地政部地政研究委员会编：《地政通讯》第三卷第六期，1948年7月1日出版，第16页。
比如维多利亚时代的公共卫生立法被一些历史学家认为是公共房屋的起源，但实际这些立法更主要的作用是奠定了现代公共卫生体系的基础。直到19世纪结束，地方政府承担的主要住房管理职能都和公共卫生有关，如关闭与拆除不卫生住所；整顿不卫生住房所在区域；禁止对新建建筑物与房屋的不卫生使用。参见 David Hughes and Stuart Lowe，Social housing: law and policy， Butterworths ,1995,p.4。
就应付房荒来说，这本身就是一个失误。因为限制租金和退租的一大后果就是房主无利可图，不愿意出租房屋和积极修缮房屋，甚至任凭房屋倒塌。如果不采取强制空屋出租以及防止房屋减少等强制措施，则实施的效果是很不乐观的。
如李模：《土地法第一百条之适用及于民法有关房屋租赁规定之影响》，载《东吴法律学报》第2卷第2期，1978年5月出版；谢哲胜：《从土地法第一百条之适用论住宅租赁权之保障》，载《国立中正大学学报》第五卷第一期。
李鸿毅：《土地法论》，台北三民书局1991年第十六版，第500页。
按照土地法第二条的规定，要成立专门的地政机关，负责实施土地法。当时地政机关组织法原则还在中央政治会议审议中，土地法尚未实施。见吴尚鹰：《土地问题与土地法》，商务印书馆1935年版，第163页。
北平市地政局局长曾提出类似的设想：“强令空房限期招租，否则科以罚金抽以重税，如有自动将其空余房屋向政府等级，则依章予以奖励，并负转租之责。”但似未实行。见《北平市参议会第一届第一次会议会刊》，民国卅六年十二月，法学所图书馆藏。
“建设部部长：中国将人人享有适当住房”，《东方早报》2007年05月20日；“中央编办已批准建设部设置住房保障与公积金监管司”，见中央政府门户网站http://www.gov.cn/wszb/zhibo136/content_731852.htm2007年08月30日发布。
据报道，当前在广州的流动人口达360万人，上海大约有500万人，北京最多，达510万人。见周凯、张琦：“高房价下群租成为无奈的时尚 上海新规引发争议”，载《中国青年报》2007年9月4日。
  高房价的还有一个因素是某些官员和投资商利用法律和政策的漏洞，购买和占有大量住房，牟取重利。据《财经》杂志报道，在上海，涉及低价购房的干部恐怕数以万计。其中上海浦东新区副区长康慧军及其妻子低价购买24套住房，售出8套，获利达1600余万元。见：《上海浦东“炒房区长”康慧军被双规》，《财经》网络版2007年10月10日，http://www.caijing.com.cn/newcn/home/headline/2007-10-10/32920.shtml。
《专家称我国房地产泡沫严重 提出六项测定指标》，载《中国经济时报》2007年10月17日。
见周凯、张琦：“高房价下群租成为无奈的时尚 上海新规引发争议”，载《中国青年报》2007年9月4日。
这主要有两个原因，一是因为房改问题相当复杂，对于改革的目标、步骤和具体制度设计还没有足够的研究，难以马上形成比较成熟的立法方案。二是解放以来形成的以政策办事的传统根深蒂固。虽然早在1988年的时候就为适应住宅立法的需要，专门组织人力编译了国外十七个国家的住宅法规文献资料（《国外住宅法规选编》（上）说明，建设部房地产业管理局、建设部城镇住宅研究所1988年编印），但历次重大房改都是以国务院甚至建设部文件的形式启动和实施的。当然这绝非否定政府决策过程的慎重。
北京“五不租”的具体内容是：（1）无合法有效证件的人员不租；（2）从事非法经营活动人员不租；（3）从事非法宗教活动的人员不租；（4）所租房屋用于非法生产、储存、经营易燃、易爆等危险违禁物品的人员不租；（5）违背生活作息规律、有利用所租房屋进行违法犯罪活动嫌疑的人员不租。见“北京警方规定房主’五不租’”，载《新京报》2007年9月6日。
上海市房屋土地资源管理局2006年颁布《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行, ）》，规定“一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人。”上海市徐汇、浦东、闵行、杨浦、宝山等区先后开始整治“群租”行为。见罗菁：“上海今晨展开突击整治群租行动”（载《劳动报》2007年9月7日）以及《新闻晨报》2007年8月28、29、30日的相关报道。
李剑阁主编：《中国房改：现状与前景》，中国发展出版社2007年版，第56页。
参见《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（中华人民共和国国务院二○○七年八月七日发布，新华社北京8月13日电) 和全国住房工作会议（2007年8月24日至25日在北京召开）的有关报道，以及建设部副部长齐骥2007年8月30日10时在国务院新闻办公室举行的新闻发布会。
据报道，上海市正在起草《关于闲置非居住房屋临时改建宿舍的暂行规定》，将集中审核一批闲置的非居住房屋，改建为宿舍，以遏制“群租”现象蔓延。参见周凯、张琦：《高房价下群租成为无奈的时尚上海新规引发争议》，载《中国青年报》2007年9月4日。

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