人民法院在执行过程中，对房地产案件的执行，一直是执行工作中的老大难问题。对房地产采取强制执行，常常会涉及到债权与物权法、担保法等诸多法律问题，由于目前有关法律法规对此缺少可具体操作的规定，各地法院在实际处理中做法又各不相同，因而在实际执行过程中如何正确适用有关房地产方面的法律；如何正确处理被执行人房产；如何规范对被执行人房产的查封、扣押、拍卖、变卖等问题显得尤为重要。为了能最大限度地维护申请执行人的合法权益，切实保障被执行人的基本生活或生产经营活动，保证社会的稳定与经济的稳步发展。为此，笔者试就强制执行被执行人房地产案件所涉及的有关法律问题进行分析与探讨。

　　一、关于执行被执行人房地产时如何确定财产归属的问题

　　我国《城市房地产管理法》第五章“房地产权属登记管理”中，第五十九条、第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

　　在执行房地产时，首先要确定被执行人的房地产是否属于被执行人所有，对于已经进行登记的房地产，应按照房产管理部门的登记确定权属。一般来说，只要房地产登记在被执行人名下，就应当视为被执行人所有，法院就可以将其作为被执行人的财产执行。

　　二、分析强制执行被执行人房地产案件难以执行的原因