二、建设工程优先受偿权的现实困境

　　房地产开发过程周期较长，且工程量大，因而开发投资量也较大，开发一个小区，小则几千万，多则可达亿元甚至十几亿元。在商品房建设中，开发商为了资金回笼，便在得到预售许可之后将期房售以预购人。这样，如果开发商出现开发商资金不足，无法偿还建筑工程承包人的建设工程款，那么便出现了预购人债权请求权与建设工程承包人优先受偿权的冲突。而自2002年6月27日起施行《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

　　在实践中，无论是消费者选择的是自行全额付款还是选择首付部分房款后以按揭的方式向银行贷款，对于开发商来说，都已是全额付款。这样，根据上述《批复》，承包人的建设工程优先权便毫无疑问地置于消费者的债权之后。然后这样的结果，对于承包人来说是极不公平的，不仅可能得不到工程款，如果还存在垫资的情况，则可能连垫付的资金也要不回来。

　　三、建设工程优先受偿权与购房人的债权请求权的比较分析

　　《物权法》正式确立了预告登记制度，2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》对预告登记制度进一步细化。预购人在购买期房后通过预告登记，更加确定了预购人债权请求权的排他性效力。

　　然而，如果不局限在现有法律制度内，笔者却认为：建设工程优先受偿权应当比消费者的债权请求权更具有优先性。主要原因如下：

　　第一、建设工程的从无到有直至竣工验收离不开承包人的辛勤劳动。皮之不存，毛将焉附？如果让承包人承担如此高的风险，无疑会大挫承包人的积极性，继而影响我国建筑房地产业的发展。而房地产业与建筑业是联系最密切的产业。这两个产业之间的关系，已经达到了一存俱存、一荣俱荣的地步。

　　第二、从权利性质来看，建设工程优先受偿权如前文所述，是法定的担保物权，而消费者的债权请求权，在本质上仍是债权。根据物权优先于债权的一般原则，承包人的优先受偿权应优先于消费者的债权请求权。