（四），关于惩罚性赔偿责任机制的适用。

　　该项赔偿责任机制适用的疑难点在于，对于“不大于一倍房款”的惩罚性赔偿责任的确定权主体到底是法院还是预购方？笔者认为，既不能单纯地将之视为只是预购方的请求权问题，也不能将之完全归结于司法自由裁量权的范畴，这是一个充满司法智慧的综合性工程，必须要考虑到多重因素的制约。

　　1，体现“惩罚性”价值的前提。笔者认为，只有当综合适用前三种责任制度使得预售方充分承担了实际损害赔偿责任后，适用该赔偿责任机制才能体现出“惩罚性”价值。否则，如果预购方的实际损害尚未得到充分赔偿的话，则所谓的惩罚性赔偿势必只能起到对实际损害的“填补”作用而不可能具有“惩罚性”了。因此，惩罚性赔偿的价值就在于让预售方在承担实际损害赔偿责任后再额外地支付一笔赔偿，以此来体现法律对民事欺诈行为给予严厉惩戒的目的性。司法实务中尤其应当注意区分增值利益损失赔偿责任与惩罚性赔偿责任的不同法律性质，前者属实际损害赔偿责任，具有填补性特征；后者为获利性赔偿，具有惩罚性特征，这两种责任不能互相替代或抵消。

　　2，惩罚性赔偿的最高限额只以预购方交付的实际房款数为准，不再考虑预售方是否具有阻却性因素。这是因为在适用惩罚性赔偿责任时，推定受害方的实际损害已经得到了填补，在其获取额外赔偿时对加害方亦应当考虑给以一定的宽宥，以防止司法的矫枉过正。

　　3，应当考虑房款交付额的绝对值因素，并用司法自由裁量权进行合理的平衡。凡预购方所支付的实际房款额绝对值过大时，不宜将其作为适用全额（即一倍的）惩罚性赔偿的基数。例如，当总交付额达数千万元甚至上亿元的绝对值时，对预售方施以全额惩罚性赔偿显然是不适当的。反之，在总额仅为数千元或上万元的付款额时，则不宜再降低赔偿比例，否则即使得“惩罚性”名不副实了。至于惩罚性赔偿的比例到底如何才为公平，则显然只能在具体案件中“就事论事”而无法统一。但有一点是肯定的，即对于绝对值过高的惩罚性赔偿请求，司法机关有权力动用自由裁量权进行平衡，而对于绝对值过低的请求司法机关却没有权力进行提升。

　　4，应适当地考虑预售方的现实赔偿能力。虽然，预售方作为过错方由法院责令其承担惩之有据范围内的责任并不为错，但毕竟此时的基本事实是受害方的实际损失已经获得填补，惩罚性赔偿机制对于预购方而言是一项纯“获利”制度，故惩罚必须考虑到预售方的实际赔偿能力因素。适用惩罚性赔偿责任机制的基本原则是：惩罚性赔偿额既能体现对预售方的惩戒功能，又能体现司法裁判对行业性行为的警示作用，还能对整个社会的诚信体系构建具有促进价值。无疑，这是一个能够充分体现法官司法智慧的法律工程。