该《意见稿》第9条规定“县级以上地方人民政府在作出房屋征收决定前，应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境保护、文物保护、建设等有关部门，就房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项进行论证。”

　　这一条确实提及了城乡规划和城乡规划的主管部门在征收决定过程中具有一定的作用。然而，其既不是政府行使征收权的决定性因素，也不是最重要的因素，“发展改革部门”排在“城乡规划部门”之前就是例证。这样的制度设计将会带来严重的后果，这些年一些地方政府在“规划（制定或者变更）尚未依法获得批准的情况下，就以公共利益的名义进行征收，或者征收以后又擅自改变规划”的现象是屡见不鲜就是例证。

　　2、第40条存在的问题

　　《意见稿》第四十条规定“非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续。非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋的，建设单位应当编制具体实施方案，并报房屋征收部门批准。”

　　我认为，这一条的第一款规定是非常好的，也符合了公共利益与商业利益相区别的要求，然而，其第二款要求“非因公共利益的需要，应报房屋征收部门批准。”就让人不解了。既然是非公共利益的需要，跟房屋征收部门就没有关系。只要双方当事人的建设活动符合规划的要求，取得规划部门的规划许可证，就可以自行建设，报房屋征收部门审批是没有任何道理的。

　　我注意到，沈岿教授曾经提及，

　　在中国环境当中商业利益开发不是纯民事问题，商业利益开发还涉及到行政管理的问题。我后来在全国人大法工委，我在国务院法制办座谈会上没有想好这个问题，这次事件我觉得让我眼界更开阔，想问题也比以前更有深度了，所以我后来在全国人大法工委我提到这么一个问题，商业利益的开发原则上确实是平等的民事主体之间的关系，开发商和服务所有权之间谈判，现在问题就在于土地仍然是国家所有的，国家对这个城市房屋的土地这种使用有很多的管制，很多政府的管理，比如说这个土地使用性质要发生变化了，比如说住宅用地变成商业用地，或者工业用地，肯定是要有政府同意的，即便是住宅用地，旧房改造有盖新房经过政府同意，容积率改变也要经过政府统一，都建立在土地是国有基础上的。我在全国人大法工委说没有想好，还没有考虑到一种比较合适的方式。如果开发商先给房屋所有权人去谈判，房屋所有权人假定都同意了，同意你开发，我把所有房屋转让给你，不管是一千户，还是五百户都转让给你了，这个时候开发商已经投入一大笔钱，补偿也给了，甚至拆迁安置房也建了，把这些人安置到这个房子里面去。可是我把房屋稍微做一下改动政府说不行，政府不同意，我们再假定换一个方式来思考这个问题，假定这个开发商先从政府那里获得许可，也费了很多周折，我们知道要从政府那里获得批准是很费周折的，拿下这个批文了，结果跟房屋所有权人谈不拢，对于开发商来说都有很大的分歧。[5]