（三）不动产登记是具有私法效果的行为
关于不动产登记制度的功能，有学者将之概括为物权公示效力、物权变动的根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、警示效力和监管效力。[15]其中，前五项涉及登记的私法效力。总之，不动产登记行为的私法效果主要表现为：它是不动产物权公示的方式，是公信原则贯彻的基础。由于登记并不是行政许可和一般的行政确认，对于符合法律要求的形式要件的登记申请，登记机关有登记义务，所以登记效力并不由登记机关左右，该效力本身亦为私法之效力。登记做成后，相对人及利害关系人均可查阅登记簿册，并且任何人均可相信以登记公示的权利状态而为交易行为。正是由于登记的发动权在于当事人而不在于国家，不动产物权登记的内容由当事人设定，不动产登记内容的变更也由物权人基于自己的意愿而为之，故不动产登记行为是具有私法效果的行为应为当然之结论。但是，不动产登记本身并不属于纯粹的私法行为，不能因为它的登记请求权和内容决定权在于当事人，亦即不能因为登记具有私法效力就认为它是私法行为，公法行为与私法行为的区分从一般理论层面上是原则性的，不能混淆不清。
综上，不动产登记行为是一种复合性质的行为。目前，实务界和行政法学界只强调不动产登记行为性质的公法性而忽视其私法意义，导致不动产登记与公示公信原则未建立起联系，从而必然使不动产登记瑕疵的救济选择及其价值取向走入误区。但如果一味强调不动产登记行为的私法效果而忽视其公法性质的一面，也是一种矫枉过正。不动产登记行为的性质必须从两个角度进行解释，只有对不动产登记行为性质认识进行这种逻辑转换，我国相关物权制度的设计才能立于坚实的基础之上，对不动产登记瑕疵的救济模式选择，才能既科学合理，又符合社会实际，并为此做出体制性调整。
三、制度创新——不动产登记瑕疵救济模式的变革
对不动产登记性质复合性认识的逻辑转换，似乎决定了我国不动产登记瑕疵救济模式的二元性。换言之，既可从公法行为角度进行行政诉讼的救济，又可从私法角度进行异议登记和更正登记的救济。然而，其实不然，由登记瑕疵救济的目标所决定，行政诉讼不应再成为登记瑕疵的救济途径，其救济模式的制度选择仍然应当是一元的。
（一）瑕疵救济——公信效力排除
作为物权公示方式，不动产登记具有权利正确性推定的公信效力。不动产登记的公信力就静的角度而言，体现为权利推定效力，动产占有人或不动产登记权利人即为权利人；就动的方面而言，体现为对交易的善意第三人的保护效力，即对于信赖公示的权利状态而为交易之人，法律保护其依据公示内容而取得的相应物权。然而，登记权利作为正确权利只是法律为稳定法律秩序所做出的推定，其公信力并不是也不应当是绝对的。
根据公信原则，参与交易活动的善意相对人，虽然可以充分信赖公示所表明的物权状况并据此进行交易，而不必再费时费力地去考察交易不动产的实际权利状态，也不必担心有公示内容以外的物权状态存在而使自己遭受不测之损害。可是，这一制度原则对真正权利人的保护不足也是显而易见的：就不动产物权而言，当登记存在瑕疵时，真正权利人的利益不免要遭受损害，财产的静态安全因此无法得到保护。为克服公信原则之不足，平衡对真正权利人的保护，兼顾静态与动态安全，物权法创设了异议登记、更正登记制度，并以损害赔偿作为不动产登记瑕疵的最后救济措施，以实现法律的公平正义价值。
