我国现行做法是：不动产登记行为被等同于一种行政确认或行政许可行为，认为可以进行行政诉讼以实现瑕疵救济。[4]但是，对于不动产登记瑕疵产生的原因、救济的目标与行政诉讼的功能范围是否一致，能否可以把登记瑕疵的救济一律配置在行政诉讼制度中，则极少有人进行探讨。从以上分析我们可以明确，行政诉讼制度不能完全胜任对不动产瑕疵登记的救济职能，在因登记机关原因造成的登记瑕疵的救济上其尚可使用，但在真正权利人自身原因造成的登记瑕疵上，行政诉讼制度无法实现所有救济功能。而将瑕疵救济一般配置在行政诉讼上的错误，则导源于对不动产登记行为性质的错误认识。
二、逻辑转换——不动产登记行为性质的厘正
对不动产登记瑕疵救济模式的选择，根本上是由其逻辑基础决定的，即登记行为的性质认识决定了制度选择。近年来，针对实践中行政诉讼救济途径所带来的诸多问题与弊端，学界对不动产登记行为的性质不断反思，加之物权法制定理论准备的迫切要求，对不动产登记行为性质的认识的不断深化就更具有重要的现实与理论意义。我国学界对不动产登记行为性质的认识有五种学说：准行政行为说；[5]司法程序性行为说；[6]证明行为说；[7]私法行为说；[8]折衷说。[9]其中，前三种可以归为一说亦即公法行为说，所以实为公法行为说、私法行为说和折衷说三种观点。笔者认为，所谓不动产物权登记行为具有单一的公法行为性质或私法行为性质的观点均失之偏颇，登记行为应为复合性质的行为。具体理由是：
（一）登记行为的复合性可以从公法与私法的区分和关联中找到根据国家法有公法与私法之分，对此有日本学者指出：“广义的说来，国家法可分为两种：一是直接的国家法，另一本属于其他社会的法，因国家为着保持法的秩序对之加以保护监督而同时又为国家法的法。区别公法和私法的必要，即因此而生。”[10]但是，不能以公、私法之间的区分来否认二者之间的广泛联系，公、私法之间关系存在大量共通性。公法行为可以成为私法行为的要素是这种共通性的表现之一。私法的关系虽然由当事人行为或意思自治形成，但有的需要加上国家“公的”意思行为要素，私法关系才能产生效果，不动产登记行为即为其例。登记行为作为不动产物权变动的必要条件，即公法行为成为私法关系（物权关系）的构成要素——登记，便具有了私法的性质。
（二）不动产登记的公法行为性质体现在其为准行政行为和证明行为
在公法行为说中，司法程序性行为说依据法院为登记机关即得出登记行为为司法行为。该结论过于牵强。因为根据一般法理，司法行为具有纠纷解决性和交涉性。[11]也就是说，司法行为总为解决一定的纠纷而启动，以一定的争端的存在为前提，它有控、辩、审三方基本角色。在这些角色中，控辩双方展开交涉、抗辩，令判断者兼听则明，从而做出理性选择和判断。而登记行为不以纠纷存在为前提，也体现不出交涉性的特征。
因此，登记应是一种准行政行为和证明行为。关于行政行为分类的理论，虽面临一系列的批评，准行政行为与行政行为仍然是一种比较常见的分类方法。一般认为，行政行为是一种法律行为，它是依照行政机关的意思表示直接产生法律效力的行为。准行政行为则“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素”[12]，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为虽然也伴随一定的法律效果，但与法律行为不同，该种行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。不动产登记行为之所以属于准行政行为，一是登记行为不包含行政机关的意思表示，只代表行政主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、[13]登录，本身并不包括行政主体的意志作用；二是登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。登记行为中行政机关的核实、登记等观念作用也只在相对人民事权利上叠加了一层官方认许的因素。[14]可见，不动产物权登记与一般行政行为有所区别：不动产物权登记只是政府对相对人财产权利状态的一种客观的记录，即对民事财产权利及其转移处置行为事实的承认、证明行为。从行政机关的意思参与程度讲，一般行政行为往往具有一定的裁量属性，而不动产物权登记中，行政机关一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，行政机关负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星先生所言“，不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。
