逻辑转换与制度创新
中国不动产登记瑕疵救济模式的体制性调整
王利民
【摘要】不动产登记制度的瑕疵救济模式作为该制度的重要组成部分，其具体设计直接取决于逻辑基础，即对不动产登记行为性质的理论界定。不动产登记瑕疵救济的基本目标在于登记公信力的排除，但行政程序无法实现对公信力阻却的救济目标，行政诉讼并不具备普遍纠错功能。随着不动产登记行为的行政行为性质向复合性质的逻辑基础转换，我国登记瑕疵救济的选择也应从既有的行政程序模式转制为异议登记和更正登记制度，采取不动产登记瑕疵救济模式的一元化体制。
【全文】
制定一部符合时代需要的民法典是全中国人特别是每一个民法学者的夙愿。2006年8月，《中华人民共和国物权法（草案）》（以下简称《物权法草案》）在十届人大常委会进行“五审”，明年3月，物权法非常有可能作为民法典的重要组成部分获得通过。目前，学界和立法者对于草案的一些规定仍有意见分歧，但有一些制度即使历经审议仍基本未动，如不动产登记制度。这些基本成熟的制度将随着物权法的通过在规范人们生活方面以及司法适用中发挥效力。不动产登记瑕疵救济制度是不动产登记制度的重要内容，因为以往对不动产登记行为性质认识这一逻辑基础的偏差，相应的制度选择也缺乏科学性。不动产登记瑕疵，[1]是指在不动产登记中，登记簿记载的物权与实际权利不相符合的事实状态，主要包括错误登记和遗漏登记两种情形。在2005年7月向社会公布的《中华人民共和国物权法草案》（以下简称2005《物权法草案》）中，不动产登记瑕疵救济制度相对现行立法发生了重大变革。过去，基于理论和实务界将不动产登记行为与一般行政管理行为相等同的基本认识，立法顺理成章采取了一般行政程序和行政诉讼程序。随着物权立法进程的推进和理论研究的深入，民法学界已认识到这种救济模式不符合物权法的性质要求，现有的不动产瑕疵救济模式将在不动产登记行为性质认识逻辑转换后发生制度创新，但目前大量的研究工作仍仅仅从制度比较角度展开，较少对转制后我国不动产登记瑕疵救济格局和程序保障进行讨论，所以认识有必要继续深化。
一、实证分析——中国不动产登记瑕疵救济模式的缺陷
登记瑕疵的救济模式选择与制度配置问题是我们在物权法制定过程中需要认真研究的问题。在我国，不动产登记瑕疵救济的民事立法规定属于空白。理论上，我国关于登记行为性质比较流行的观点是，从登记行为看，房地产权属登记是我国房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。[2]所以，基于此种认识，目前我国不动产登记瑕疵的救济模式仅有行政渠道，包括行政程序和行政诉讼程序，不涉及民事救济途径。下面，笔者将对以上瑕疵救济模式及其功能缺陷进行实证分析。
