2007年11月2日，雷某、张某与第三人刘某签订了房地产买卖契约，该契约系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。根据该买卖合同的约定，第三人刘某以58万元价格购买了兰田步行街4-B号楼201号、301号房屋，并到临沂市房产管理局办理了过户登记手续，取得上述房屋的所有权。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。根据上述规定，尽管第三人刘某取得了本案诉争房屋的所有权，但由于该房屋正由被告租赁使用，原租赁合同的效力并不因此而受影响，故被告孙某对该房屋仍享有占有、使用和收益的权利。在被告孙某与凯美公司所签合同到期后，被告根据合同中的优先权条款，在同等条件下享有优先租赁的权利，故被告在该房屋产权变动后与新所有权人刘某签订的房屋租赁合同，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。原告姚某依据其与雷某签订的房屋租赁合同，要求被告孙某将占用的房屋腾出或按市场价与其签订房屋租赁合同，因双方的租赁权均为债权，债权具有平等性，原告依据后成立的租赁合同要求被告返还房屋或与其签订新的租赁合同，缺乏法律依据，本院不予支持。

　　本案中，原告姚某对争议的房屋享有债权，而第三人刘某则对该房屋享有所有权，根据物权的优先效力，第三人对该房屋的物权优先于原告的债权。尽管雷某与原告约定：雷某已与第三方形成的租赁转交原告，由原告管理并收取租赁费。雷某出售房屋，须提前2个月书面通知原告，原告在同等条件下享有优先购买权。但由于该租赁合同并未经房产登记机关登记备案，不能对抗被告孙某及第三人刘某；相反，第三人与雷某、张某的房屋买卖已经临沂市房产管理局过户登记，该登记具有公信力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第（4）项的规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。本案中，原告与雷某所签合同中虽然约定了原告对租赁房屋享有优先购买权，但由于第三人刘某善意购买该租赁房屋并已办理了登记手续，第三人因此而取得诉争房屋的所有权。在对争议房屋享有所有权的情况下，第三人有权与该房屋的原承租人孙某签订房屋租赁合同，该合同是合法有效的，并不违反法律法规的强制性规定及原租赁合同的约定。原告要求判决第三人与被告所签订的房屋租赁合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第44条、第52条、第107条、第112条、第229条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条、第24条第（4）项的规定，判决驳回了原告姚某的诉讼请求。