1.从物权公示上看，其是否符合法定的物权设立和变动程序，即是否办理了过户登记手续。在已经办理了登记手续的情况下，其享有专有权自不待言。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权司法解释》)第1条第2款规定:“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”据此，虽然房屋购买人没有办理过户登记手续，但是，已经支付了房款并占有房屋，也应当享有物权并认定为业主。在本案中，业主不仅支付了购买其商铺的房款，而且已经办理了过户登记手续，其无疑享有商铺这一不动产的建筑物区分所有权，包括专有权等具体权利。
2.从客体的物理状态上看，其是否符合构造上的独立性，利用上的独立性，并且能够满足法律上公示的要求，能够登记成为特定业主所有权的客体。具体来说，在区分所有情况下，专有部分要成为区分所有权的客体，必须要具备如下几个条件:(1)必须具有构造上的独立性。这就是说，各个部分在建筑物的构造上能够明确区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，也只有这样才能客观地划分为不同部分并为各个所有人独立支配。[3]如一排房屋以墙壁间隔成户，即能够被各个住户独立地支配。(2)必须具有利用上的独立性。这就是说，建筑物被区分为各个部分以后，每一部分都可以排他使用，能够被独立地使用或具有独立的经济效用。此种独立性在学说上又被称为“机能上之独立性”或“利用上之独立性”。[4](3)通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。此种独立性在学说上也被称为法律上的公示性。构造上和使用上的独立性，乃是经济上的独立性。只有通过登记才能表现为法律上的独立性，并能够成为法律上的物权的客体。例如，路边的摆放的某个摊位，虽然其具有独立的利用价值，但其无法登记，难以成为物权的客体。本案中，各个业主在一栋楼房中购买了商铺，该商铺虽然与住宅用房等不同，其封闭性和独立性并没有住宅等房屋那样明确，且没有相对独立的出入通道。而且各个商铺甚至可能连接在一起，据此，似乎表明其不具有像房屋那样具有专有权客体的显著特征。但是，由于各个商铺仍然具有构造上的独立性、利用上的独立性和公示性，其在法律上可以与其他业主的商铺区分开，所以，其可以称为专有权的客体。在认定业主是否享有专有权时，不能认为其没有如同建筑物中的房间，就不属于专有部分，关键要看其是否符合认定专有部分的各项特征。如果符合这一特征，都可以受到建筑物区分所有权法律制度的调整。
