第一，关于公共利益的理解问题。笔者认为，在提前收回的情况下，对公共利益应当做更加严格的限制和解释。毕竟提前收回的情况，比一般的征收涉及的公共利益应当更为重大，一方面，公共利益不能够包含商业利益，例如商业并不属于此种所说的公共利益。另一方面，公共利益必须是国家的重大公共利益。如果是一般的公共利益，并不能作为提前收回的理由。所谓重大的公共利益，主要是指国防事业、公益设施、大型公益事业（如奥运会场馆的建设等）。如果对提前收回情况下的公共利益不做限制，很可能就给予政府极大的权力，不利于对公民、法人财产权的保障。
第二，必须要对提前收回建设用地使用权规定特殊的程序。《物权法》上述规定提出了一个新的问题，即既然提前收回建设用地使用权可以附带进行征收，那么，政府就不必要单独对房屋进行征收和拆迁，只需要提前收回建设用地使用权，附带征收，就可以解决征收和拆迁的问题。不少人认为，既然要对地上附着物实行征收，就可以以提前收回土地使用权来替代房屋拆迁，因为说到底，房屋拆迁也是一种征收，是为了获得土地而进行拆迁。为此需要讨论《物权法》第148条规定的提前收回建设用地使用权与征收的区别。笔者认为，尽管《物权法》第148条规定的提前收回建设用地使用权在性质上属于征收，但是，不能简单适用房屋拆迁程序，更不能以拆迁来替代提前收回，或者以提前收回替代拆迁。其原因在于：一方面，《物权法》第148条实际上是对建设用地使用权的征收补偿进行的特别规定。它与第42条共同构成了对建设用地使用权及其之上的附属物征收补偿的规定。在依据第148条提前收回土地的情况下，由于土地已经收回，政府未必要对地上建筑物、构筑物及其附属设施实施拆迁。如果政府认为地上建筑物、构筑物及其附属设施有利用价值，则可以保留。但在征收的情况下，往往需要对地上建筑物、构筑物及其附属设施实施拆迁。另一方面，征收实际上是先征后收。在征收完成之后，一般需要清理被征收土地之上的建造物，为土地开发创造条件。换言之，收回土地之后，才涉及拆迁的问题。而提前收回建设用地使用权，是先收后征，也就是首先决定是否提前收回，然后才考虑对地上房屋等进行附带征收。还要看到，从程序上看，提前收回包括的情形很多，法律没有对其程序进行严格的规定；而按照《物权法》第42条的规定，征收应当受到严格的程序限制。即使都是出于公共利益的需要，但对公共利益的界定应当有所区别。如果简单地以提前收回土地代替拆迁，将会使许多拆迁无法按照征收程序来办理。有关单位会以提前收回来代替征收，从而可能规避关于征收程序的规定，损害被征收人的利益。因此，法律上有必要对提前收回建设用地使用权规定特殊的程序。
第三，需要对有关补偿和退还出让金的事宜做出规定。按照《物权法》的上述规定，在提前收回建设用地使用权的情况下，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。但此种补偿采取何种方式？对此存在不同的观点：一种观点认为，因为是提前收回，所以对于地上的房屋等要采用市价购买的方式。另一种观点认为，即使是提前收回建设用地使用权，也应当按照征收补偿的标准来补偿。我国《物权法》采纳了后一种观点，依据该规定，对于地上房屋等要适用征收补偿的标准进行补偿。对此，在法律上是没有疑问的，问题在于，根据《物权法》的上述规定，在提前收回建设用地使用权时，政府应当退还相应的出让金，究竟应该如何退还，有必要在法律上做出规定，究竟是全额退还还是部分退还，需要加以明确和细化。我们理解，所谓相应的出让金就是按照建设用地使用权的期限来确定的出让价金。剩余多少年的建设用地使用权，按照相应的年限来计算出让金，然后予以退回。因为建设用地使用权人支付的出让金是对一定期限内的权利所支付的费用，如果提前收回，就应当将已经使用的年限部分的出让金扣除，退回剩余部分期限的出让金。
【作者简介】
王利明（1960－），男，汉族，湖北仙桃人，中国人民大学法学院院长、教授、博士生导师，中国法学会民法学研究会会长。
【注释】
MichelHuyghe，Expropriationpourcaused’utilitepublique，LaSemaineJuridiqueEditionGenerale，n27.Juillet2005，I153.
FrankI.Michelman，Property，Utility，andFairness：CommentsontheEthicalFoundationsof"JustCompensation"Law，80Harv.L.Rev.1165(1967)，JosephL.Sax，TakingsandthePolicePower，74YaleL.J.36(1964)
JosephL.Sax，TakingsandthePolicePower，74YaleL.J.36（1964）。
LeifWenar，TheConceptofPropertyandtheTakingClause，97Colum.L.Rev.（1923）.
M?沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社2004年版，第43页。
郑玉波：《法谚（二）》，法律出版社2007年版，第147页。
参见赵阳：《物权法视野下房屋拆迁制度的重构》，载《行政法学研究》2008年第1期。
参见刘俊、许小莲：《征地补偿制度与保护农民合法权益》，载《农业考古》2007年第6期。
参见翁洁岚：《完善城市房屋拆迁估价，加强城镇房屋拆迁管理》，载《中国高新技术企业》2007年第15期。
李累：《论法律对财产权的限制——兼论我国宪法财产权规范体系的缺陷及其克服》，载《中国宪法学精粹》，机械工业出版社2003年版，第176页。
例如，《物权法》第132条规定：承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。
参见马特：《征收、征用和补偿》，载《检察日报》2007年4月10日。
参见赵阳：《物权法视野下房屋拆迁制度的重构》，载《行政法学研究》2008年第1期，第63页。
同上注
参见吴秀荣：《论城市房屋拆迁中行政补偿制度的缺失》，载《前沿》2008年第1期。
参见费安玲：《私权理念与城市私房拆迁的立法》，载《政法论坛》2004年第5期。
参见付丽洁等：《论土地征收制度的完善与建设用地使用权制度改革的统筹协调》，载《中国农业大学学报（哲学社会科学版）》2007年第4期。
参见朱金东：《论城市房屋拆迁对政府法制工作的挑战》，载《行政与法》2007年第10期。
黄松有主编：《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第444页。
参见程啸：《物权法规定建设用地使用权的意义——“无偿收回土地使用权”行为的性质评析》，载《人民法院报》2007年6月11日第6版。
