其次，进一步落实被征地农民的社会保障费用的相关规则。从部分国外立法例来看，一些国家确立了生活补偿标准。“生活补偿”是现代西方国家采用的一种新的补偿理论，即认为补偿不仅是对个别财产价值的补偿，而是着眼于作为整体的人的生活本身予以补偿，例如村落迁移，村民失去的不只是房屋耕地，更失去了基本生活条件，在此情况下，仅仅给付财产补偿，不足以恢复与原来同等的生活状况。[12]《物权法》第42条规定，在征收农民土地之后，要对其社会保障费用加以足额安排，这实际上是采取了生活补偿方式。这对于保障农民利益十分必要，但是这些规则也需要进一步的具体化，例如社会保障费用如何支付、具体怎么支付等，需要立法明确规定。鉴于我国各地经济社会发展不平衡，各地社会保障制度健全程度、收入差别也比较大，因此对于社会保障费用发放的具体标准，不宜在法律中“一刀切”。各地如何确定社会保障费用的标准，怎么样在支付社会保障费用过程中，明确和落实社会保障资金的渠道，有关的审计部门和主管机关如何对于社会保障费用的支付予以监督，都有待于进一步完善。
再次，进一步制定城市房屋拆迁的补偿标准。与农村土地的征收不同，因为城市的房屋所占用的土地本身就属于国家所有，城市房屋被征收后，不存在着征收土地并移转土地所有权的问题。城市房屋拆迁实际上主要限于房屋征收，因而对于房屋的征收一般不考虑地价如何补偿的问题，其关键在于如何解决好居民的居住问题。《物权法》第42条第3款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”《物权法》的规定只是确定了对房屋拆迁进行补偿的基本原则，即应当保障被征收人的居住条件。但这一规定仍然相当抽象，我国现行《城市房屋拆迁管理条例》对此也没有具体规定。实践中之所以发生大量纠纷，大都因为补偿标准不够明确，征收后的补偿不到位。这些都要求在《城市房屋拆迁管理条例》修订过程中对补偿的标准进行明确和细化。
值得注意的是，《征收征用法》还应当进一步明确征收过程中被征房屋所有权的移转时间。根据我国《物权法》第28条的规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”据此，一旦有关人民政府做出征收决定，下达征收令，该决定生效之后，就发生物权移转效果。但对于征收令从何时开始生效，则有不同的看法。一种观点认为，只要政府做出了征收的决定，征收令就发生效力。另一种观点认为，仅仅只是有政府做出了决定，还不能导致征收令的生效。还有一种观点认为，政府做出征收决定之后，必须予以公告，自公告之日起该决定即发生效力。我们认为，《物权法》第28条所说的生效具有其特定的含义，它是指发生物权变动的效力，因此必须在征收补偿完成之后、被征收人对征收决定未提起行政复议或诉讼，或者提起了诉讼或行政复议后原征收决定被维持的，才能认为征收令发生了效力。主要原因在于：如果政府征收令一经做出即生效，则不利于保护被征收人的利益。被征收人可能对于征收本身是否基于公共利益提出异议，也可能对于征收补偿是否合法合理、是否到位提出异议。如果在这些争议没有解决之前，就移转被征收人的财产，不利于保护被征收人的利益，也不利于保护广大人民群众的利益。根据体系解释的规则，结合《物权法》第42条的规定，征收必须满足基于公共利益需要、符合法定权限和法定程序、依法做出补偿这三个要件才能产生效力。在这三个条件满足之前，征收令不发生物权变动的法律效力，被征房屋所有权并不转移。
三、建议及时修订《城市房屋拆迁管理条例》
《物权法》实施之后，我国需要尽快完善城市房屋的拆迁程序。经全国人大常委会专门修订的《城市房地产管理法》第6条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”国务院也专门就城市房屋拆迁问题制定了行政法规，即《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）。鉴于当前该条例的特殊作用和一些实际情况，我国应当对其及时予以修订。一方面，由于《征收征用法》内容复杂，涉及问题很多，客观上一时难以出台。另一方面，《拆迁条例》早在2001年就已经制定，距今长达7年之久，在理念和具体制度上比较陈旧，实践中也暴露出很多问题，难以适应新形势发展的需要[13]。在《物权法》制定之后，该条例的许多内容显得不相协调。例如，《拆迁条例》并没有规定拆迁的目的必须基于公共利益的需要，这就与《物权法》关于不动产征收的目的是相违背的。因此，及时修改该条例确有必要。应当指出，虽然立法机关已经明确，《拆迁条例》属于行政法规，但必须看到的是，该《拆迁条例》毕竟是一个权宜之计，旨在保证《征收征用法》出台之前，对城市房屋的征收予以相应规范，起到临时补白的作用。在《征收征用法》制订之后，相关问题将得到进一步明确和规范，《拆迁条例》将被废除。[14]但因为《征收征用法》暂时难以出台，因而应对该条例进行重大修改。
