2．供给不足与无谓损失。也有经济学者认为租金管制会导致供求失衡。在这样的情形下，虽然一部分生产者剩余转化成了消费者剩余，但因为生产能力未能得到充分地释放，市场需求没有得到有效满足，市场规模被压缩，大量可以产生交换利益即社会福利的交易无法产生，因此会导致一部分生产者剩余和消费者剩余的无谓损失（dead weight loss）。[37]

　　从理论上看，在没有其他配套措施的情况下，长期[38]限制租金水平会导致供给不足（出租房短缺）是非常确定的。不过这一后果可以比较容易地避免。[39]作为“不动产”，住房具有相对稳定性，国家很容易通过不动产税等形式增加所有权人空置房屋的成本，促使其将房屋投放到租赁市场。尤其要看到，居住是一种特殊的需求：人对住房并不像对衣服、首饰那样有近乎无限的需要，通常也不会像服装、首饰那样经常性地更换。因此，有多余住房的所有权人往往不会因为租金低就不再出租房屋，除非管制后的租金水平降低到小于房屋维护成本的地步。从目前的经验研究看，在有租金管制的地区，如果法律的控制规范足够周全，出租房屋供给急剧下降的情况通常不会发生。[40]实际上，在不存在管制、租金过高的情况下，为了保障低收入人群获得住房，国家需要以更大的成本来建设廉租房或经济适用房，这也是通过国家干涉补贴弱者，也会导致无谓损失。因此，如果规则设计妥当，租金管制不仅不会降低出租房屋的供给，也不会降低住房的供给。例如，法律可以对（特定城区的）新建房屋规定租金管制豁免，以鼓励有条件的消费群体通过购买或自建解决居住问题。[41]

　　3．租金管制与不当分配。更有力地批评租金管制的观点认为租金管制可能导致资源的不当分配（misallocation）。那些能够负担高质量住房的承租人无法获得与其收入相当的居住条件，那些按照经济标准只能负担较小住房的承租人却获得了额外的补贴，即租金管制导致了违反经济规律的效果：未将住房分配给对其价值评价最高的人，从而造成（经济学意义上）不必要的“浪费”。对此，Edward L. Glaeser等进行了论证并通过实证数据进行了检验，发现纽约市房屋不当配置的情形明显高于无租金管制的其他地区，租金管制严格的曼哈顿区的不当分配情形高于同城中的其他区。[42]

　　对于“不当配置”的存在，Glaeser和Luttmer首先通过构建一个线性模型证明供给不足并不是租赁控制的主要成本，他们发现，如果因租赁控制导致的房屋供给量的减少低于50%，则不当配置比供给不足所造成的福利损失更高。[43]另外，在房屋异质化程度较高的情况下（城市越久远，房屋异质化程度通常越高），对不同质房屋的租赁控制就可能破坏不同类型房屋之间的比较价格，因而不当分配的可能性更大。

　　接下来Glaeser和Luttmer通过计量模型对纽约市租赁控制所造成的不当配置进行了实证分析。他们首先通过不同的标准对人群进行了分类，并假定不同人的居住面积是有差异的，且大致有规律可循，具体内容是：（1）高中毕业或肄业生的居住面积通常小于大学毕业或学历更高者；（2）无小孩家庭的居住面积通常小于有小孩家庭的居住面积；（3）年龄小于等于35岁的居住面积比年龄大于35岁小于等于60岁的居住面积小；（4）独居者的居住面积通常要小于三口之家的居住面积；（5）人均收入处于末三分之一的人的居住面积通常小于人均收入处于前三分之一的人。然后比较了纽约市和无租赁控制的其他美国城市中的住宅面积分配情况，发现除了第4组外，在其他各组中，纽约市房屋不当配置的情形明显高于无租赁控制的其他地区。[44]

　　两位作者同时还从其他角度进行了实证分析，对比的结果基本印证了“存在租赁控制的地区比无租赁控制的地区存在更显著的住房不当配置”这一结论。具体包括：（1）在纽约市内，租赁控制全面而严格的街区如曼哈顿（26.1%）比租赁控制宽松的街区如Bronx的住房不当配置水平高（13%）。[45]（2）在和与其具有一定相似性的芝加哥（人口规模相当，并且也有大规模供出租的公寓楼）、哈特福德（地理接近）的比较中，纽约市的住房不当分配水平（20.9%）要高于后两者（分别是7%和4.5%）。[46]（3）通常不同期限的租赁所受到的租赁控制程度是不同的，作者所整理的数据表明，相对于短期租约，受到较强控制的长期租约带来的不当配置水平更高（相差近10%）。[47]（4）以上的分析都是以房间数作为房屋的主要特征来分析有关房屋是否发生不当分配。作为检验，作者将该标准更改为卧室的数量或维修工作的数量[48]，也同样发现纽约市房屋不当分配的状况仍然明显。[49]总结地说，该文的作者在这项迄今为止最全面、严谨的关于租金控制的实证分析中，成功质疑了认为租赁控制会导致房屋的质量或数量降低这一传统经济学观念，认为房屋的不当分配是租赁控制中更重要的福利损失的根源，并通过数个全面而精巧的计量模型进行了验证。

　　不过，对该文的假设、分析与结论，仍需谨慎对待：其一，和大多数经济学者一样，作者只是假设收入或学历高的人应该被分配给价值较高的住房，而不考虑社会公平的因素，甚至也忽略了该项安排所可能导致的其他经济成本。其二，是否有效率在不动产市场中是很难验证的。一方面，即使在没有租金管制的市场中也存在着其他形式的各种管制，如所得税、规划、少数群体聚居、反歧视等，这些都是对自由市场假设的偏离，其广泛存在严重干扰对租金管制与效率之间的关系的正确判断；另一方面，因为房屋的异质化高，房屋市场的信息一直处于高度不透明的状态，该文的研究能够在多大程度上反应真实情况，仍有疑问。其三，该文在很大程度上也同时表明，租金管制所导致的不当分配的程度并没有想象的那么高。比较而言，无论是否存在租金管制，其他地区同样存在不当配置的情况，纽约市的住房不当配置水平只比其他城市高出10%-15%。实际上，就像作者的对照研究所表明的，在纽约，那些本不受租金管制的独立所有房屋和住房数小于5的小型住宅楼中，也存在相当高的不当配置（分别是15.9%和11%）。这说明租金管制更多是发生转移分配的效果（将财产从出租人转移给承租人），而没有过分人为地刺激需求。可以这样解释：从租金管制受益的承租人有两个群体，因租金管制而得以在原本无法负担的住房和居住区生活的群体和因种种原因（如工作、家庭的需要）宁愿支付高额租金也要在特定地区居住的群体，租金管制降低了他们的租金负担，而后者占相当比例。

　　4．租金管制与劳动力市场效率。有人认为，控制租金会降低劳动力市场的效率：劳动者为了保有低租金的住房而不愿意搬到较远的工作地点从事新的工作，从而降低劳动力的流动性；或者，即使到较远的地点从事工作，也会选择通勤而不是另租一套新住房的方式，导致通勤的成本增加。[50]笔者认为这一理论并不足以反驳租金管制。首先，如果一国每个地方都存在租金管制，并且能保证租金水平相对于住房质量而言不会有太大的出入，就不会明显影响劳动力的流动，因为在其他地方同样可以找到合适的住房。而租金管制原本就应是在较大地域范围内考虑的事情，至少是应在一个可通勤的范围内通盘考虑的。其次，如果租金因为没有控制而过高或租赁条件因为缺乏控制而很差或不稳定，人们获得住房的方式就会转向购买。对于并不富有的人来说，购买的选择很大程度上取决于价格，而不能过多考虑与工作地点距离的因素，加上一旦购买，很难更换的现实，对劳动力流动或通勤成本影响可能更大。

　　5．住房租金管制的执行成本。租金管制的执行成本殊难测算，这是影响租金管制决策的重要变量。在范围上，主要包括行政管理成本和司法成本。前者指管理机构的运行成本，后者指租赁合同当事人通过司法手段解决争议而引起的费用支出。