四、房产商通过增设合同附件变相逃避《文本》的规范和制约。如有的房产商增设合同附件规定：买受人逾期偿还银行贷款、出卖人有权立即解除合同、买受人已缴房款不予退还。难道买受人100万房款已付99万，因不可抗力或其他意外事件，未能及时偿还银行贷款，出卖人就可以解除合同并对已缴房款不予退还吗？有的房产商增设合同附件规定：房屋一经现场交付，则视为买受人验收合格。这些附件，显属霸王条款，明显不符合法律精神。

　　分析以上问题产生的原因，笔者认为主要有以下几点：一是《文本》与《解释》的弹性太大，《文本》的关键部分留下空白，《解释》的关键部分留下当事人有约定的、按照约定处理，两者一结合，就出现了行政管理与法律规制的漏洞。二是房地产市场的信息严重不对称，房产商始终处于强势一方，订立合同时，形式上“双方同意按第　种方式处理”，实际上容不得购房者丝毫的商量余地，购房者与开发商的博弈过于艰难。三是购房者个人法律知识的欠缺，房产商有足够的资金长期雇佣法律顾问，而购房者几乎不可能为了以后“或然”的纠纷多支付一笔钱聘请法律专家。

　　《文本》的目的就是规范制约商品房买卖双方的行为，引导房地产市场的健康发展。不可否认，《文本》与《解释》的制定，对房产商的一房多卖、面积缩水、产权纠纷等行为起到了有效的制约作用，但仍然留下了许多不足之处。《文本》如何起到有效地规制作用？中国人民大学刘俊海教授认为“对于霸王合同，既要用民法理论，通过格式合同解释、效力认定来保护消费者，也要高举契约正义的旗帜。运用政府的公权力建立格式合同的预防性审查制度，把好格式合同准入关”。公权力应当适时对房产商进行规制，如北京市地方立法规范政府规划部门的行为，防止房产商动辄以规划变更为由侵犯消费者的合法权益。

　　笔者认为，《文本》颁布至今已近十年之久，其中一些规定已起不到示范作用，弹性条款恰恰给了房产商可乘之机。因而，加强政府公权力的行为保护，修改《文本》势在必行。正如台湾学者王泽鉴所说“如何在契约自由体制下规制不合理的交易条款，维护契约正义，使经济上的强者，不能假契约之名，压倒弱者，是现代法律所应担负的任务”。加强商品房买卖合同的法制规制，可以对《文本》作如下修改：一是修改第二十一条：本《合同文本》第五、七、九、十五、十九条的空格部分，买卖双方应当充分协商，并以手写内容为有效。出卖人应当对空格部分详细向买受人说明。二是增加条款规定：买受人与出卖人有关权利义务的规定应当对等，双方权利义务不对等时，买受人有权选择适用出卖人的权利义务条款。三是增加条款规定：出卖人增设的合同附件不得显失公平、不得限制另一方的主要权利，与法律或本合同文本精神不一致的部分无效。