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房屋买卖交付而未登记的法律效果分析

  

  4.当事人双方向不动产登记机关提交的登记申请书,或者登记机关在登记之前向当事人双方做出的收到其登记申请的法律文件。这些申请书或者法律文件,同样可以证明当事人之间物权合意的存在,所以也可以用来证明当事人之间物权变动的真实性。


  

  5.当事人双方向公证机关提交的、目的在于发生物权变动的公证申请书。这种申请书同样可以证明当事人之间的物权合意存在。


  

  6.动产交易,发生权利证书交付的情形,也可以证明其物权变动的效果。比如存折、票据的交付等。


  

  从上面这些可以确定物权归属的意思表示或者法律行为可以看出,以这种物权合意作为基本要素的法律行为具有一个共同的特征,就是他们必须具备某种可以在客观上得到证明的方式。这就是物权法律行为的“形式主义原则”,具备可以从客观上可以认定的形式,而且形式成为法律行为生效的必备条件。 因为物权具有排他性效力,即排斥第三人的效力,所以当事人关于物权变动的意思表示,应该可以被社会从外在的形式上得以认定,以保护交易的安全。根据这一原则建立的物权公示原则,得到了世界上大多数国家的承认。世界各国普遍建立不动产登记制度,都是符合物权公示原则的。


  

  但是必须指出的,是我国一些学者采纳日本学者提出的“债权形式主义”,以“合同加公示”作为物权变动的有效条件的观点。但是这种观点具有严重的缺陷:(1)它不能解释物权变动不成就时的合同的效力问题,因此他们得出了不动产合同不登记不生效、动产和同步交付占有不生效的规则,从而在根本上违背了物权与债权相区分的民法法理。(2)它把登记理解为行政管理和行政授权,违背了民法原理。(3)它只认可不动产登记一种物权交易方式,不承认不动产登记之外符合当事人内心真意的物权交易方式,从上述案例3和案例4的分析看,其实践的结果完全是削足适履。现行立法受其影响,结果十分消极。因为这一问题的探讨不属于本文的范围,所以对此本文不再展开。


  

  但是必须指出的是,由于物权法律行为具备的形式不同,其公示的效果也就不一样。不动产登记作为一种公示方式,是由国家建立的,而且是以国家信誉作为担保的,所以以这种方式作为确权依据时,其效力最强;不动产登记之外,其他这些可以作为物权确权依据的方式,因为其形式条件差异,不一定都能达到不动产登记所具有的强烈的排斥第三人的效果,有些甚至不能产生排斥第三人的效果;但是在不涉及第三人时,它们至少可以在当事人之间确定物权的变动,有些甚至可以对当事人发生法律效果(比如不动产交付)。


  

  现在否定物权行为理论的学者的一般观点是,债权合同加公示方法就可以发生物权变动,物权移转的意思表示是不存在的,有没有物权移转的意思表示也可以不必要考虑。这种观点就是许多人所说的“债权形式主义”。这种观点来源于日本,曾经在我国泛滥一时。我曾经在《再论物权行为理论》、《从几个典型案例看民法基本理论更新》这篇论文中对这种观点的起源、理论缺陷和实践错误做过细致的分析。考虑时间的关系,我今天无法就此完全展开讨论。我只想表达的是,这种观点无论在法理上还是在实践上的缺陷都是无法弥补的。因为,这种观点主张,在不动产物权变动的时候,依据债权法意义上的合同和行政管理意义上的不动产登记两个因素,确认不动产物权变动的效果。对这种观点法理上的缺陷稍稍分析一下就可以看出其弊端:这种理论不能彻底地坚持法律行为理论,不把物权变动从根本上当做当事人意思自治的结果,而当做行政行为的结果。那么行政行为真的是当事人交易发生的物权变动的原因吗?当然不是。如果坚持这种观点,现在发生的很多不动产登记机构以登记“确权”侵害当事人权利的情形,就成为正当的了!行政登记怎么能是民事权利的来源?这样做怎么得了!



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