六、对法释〔2009〕11号第13条的评论
法释〔2009〕11号第13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”对此，笔者评论如下：
“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。”这符合维修费用的负担规则，符合自己责任原则，值得肯定。
不过，法释〔2009〕11号第13条后段关于“出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定将侵权责任与不当得利对立，并以侵权责任吞没了不当得利。其实，贯彻不当得利请求权独立性的理论，承认侵权责任与不当得利的竞合并存，由出租人选择行使，有时甚至于可同时主张，更有利于保护无辜的出租人的合法权益。此其一。退一步说，即使在侵权责任的语境下思考，法释〔2009〕11号第13条后段的规定也有不足，因为对“出租人请求承租人……赔偿损失的，人民法院应予支持”，虽然合情合理，但对“出租人请求承租人恢复原状……的，人民法院应予支持”，没有例外，则有时不符合效益原则，对承租人有些苛刻。比较合理的是，在技术上无法恢复原状、恢复原状所需费用过高的情况下，人民法院不应支持出租人关于恢复原状的请求。此其二。
七、对法释〔2009〕11号第14条的评论
法释〔2009〕11号第14条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”对此，笔者评论如下：
关于扩建费用的负担，当事人双方有约定的，从其约定。法释〔2009〕11号第14条的规定中含有该项内容，值得赞同。
此处所谓“扩建造价费用”，若指承租人为扩建而支出的钱款，而非与租赁房屋附合的扩建物，那么，法释〔2009〕11号第14条第1项规定的“办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担”，值得赞同。因为扩建物的所有权基于附合规则已归出租人所有，出租人负担扩建造价费用，属于获得利益者承担费用，类似于获得利益者承担风险的公平理念；同时符合或基本符合租赁合同中的费用偿还规则。当然，也可以采取另外的路径，即适用不当得利规则，由出租人向承租人返还因扩建物附合于租赁房屋而形成的不当得利。至少在理论上可以如此。
至于法释〔2009〕11号第14条第2项规定的“未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”，则将违反行政法规、规章的行为和行政处罚作为扩建造价费用负担的依据，对扩建物因附合已归出租人所有这种现象有所忽视，有简单化之嫌，有时路径有误，有时结果不尽合理。在笔者看来，不如区分类型而设置相应的规则：(1)在扩建物最终合法，并因附合而归属于出租人的情况下，可以按照租赁合同中的费用偿还规则处理，即扩建造价费用由出租人返还给承租人；也可以采取不当得利返还的模式，由出租人向承租人返还因扩建物附合于租赁房屋而形成的不当得利。此时，承租人不得再主张扩建造价费用的返还，以免形成新的不当得利。(2)扩建物最终亦未合法，但不会导致扩建物被拆除，如拥有建设用地使用权，取得了规划许可，但没有施工许可等。在这种情况下，扩建物不会责令拆除，经过补办手续，出租人会取得扩建物的所有权。于此场合，处理规则宜与上述“(1)”中的规则相同。(3)在扩建物最终亦未合法化，按照行政处罚决定，扩建物被拆除的情况下，出租人没有取得扩建物的所有权，或者说没有获益。于此场合，双方都是遭受损失的当事人(受害人)，且都有过错，法释〔2009〕11号第14条第2项关于“未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，可资赞同。
