还需要讨论的一个问题是，业主将住宅改为商用之后，是否需要到房屋管理部门办理变更登记？我国现有房屋登记有两项主要功能：一是公示权属状况。如果登记机关尽可能全面提供每一宗不动产的权属信息，对于不动产的交易安全大有裨益。[32]虽然我国《房屋登记办法》、《城市房屋权属登记管理办法》（已被前者废止）均未将“房屋的用途”作为强制性登记事项，但实践中，房屋管理部门的登记簿上有关于房屋用途的记载事项。二是满足国家管理的需要。掌握国家建筑物的使用情况，有利于国家相关政策的准确制定，也有利于实施有效的房屋管理措施。从这两个角度出发，笔者认为，住宅改为商用之后，到房屋管理部门办理变更登记是必要的。
（五）住宅商用的法律效果
在经营活动开展之后，住宅商用的业主还需承担如下义务：一是按照既定的方式开展经营性活动。某业主在征得利害关系业主的同意时，应当全面告之经营活动的性质和内容及可能带来的影响。利害关系业主通常以相关陈述为“同意与否”的基础。如果经营性活动违反既有陈述并造成不利影响，利害关系业主可以请求恢复原来的经营状态，造成损失的，可以请求损害赔偿。二是分担相关费用。经营活动可能增加区分所有权人的共同支出，例如，电梯使用费用、维修费用的增加等。经营活动者应当承担因其经营性活动而增加的共同支出。三是填补利害关系业主的损害。关于业主之间的利害关系，应当综合考虑，使区分所有者之间的利益处于平衡状态，[33]在征求利害关系业主同意的过程中，各方当事人可能做出了一定的利益安排，例如，如果经营性活动可能对利害关系业主带来一定不变甚至损害的情况下，要求住宅商用的业主补偿利害关系业主一定的费用。对于这种约定，住宅商用的业主应当遵照执行。
如果拟用住宅从事经营性活动的业主未经全部或者部分利害关系业主同意，给利害关系业主的居住利益造成不利影响，那么，利害关系业主可以通过如下方式获得救济：一是行使物权请求权，请求住宅商用的业主排除妨害、消除危险，或者恢复原状。二是如果遭受损失的，可行使侵权损害赔偿请求权，要求承担损害赔偿责任。对此，《建筑物区分所有权司法解释》第10条已作明确规定。
四、结论
作为我国经济发展过程中的特殊现象，住宅商用制度一方面要维护广大业主的既有居住利益，另一方面又要兼顾部分业主利用住宅从事经营性活动的利益需求，二者之间可能表现出一定的冲突，但这种冲突并不是“非此即彼”的截然对立关系。住宅商用制度的核心在于，在居住利益和商业利益之间寻求一个平衡点，尤其是在赋予广大业主的行为和选择自由，即通过拟住宅商用业主对利害关系业主的准确判断，并经特定方式征得其同意，方可有效较少和预防住宅商用中的各种纠纷，构建和谐社区关系。如果住宅商用活动未经利害关系业主同意或者超出了同意的内容，利害关系业主可以通过物权侵求权、侵权请求权获得救济和保护。
我国《物权法》第77条首次从民事基本法的角度确立住宅商用制度，具有重要意义。《建筑物区分所有权司法解释》第10条、第11条明确了“有利害关系的业主”的各种请求权，界定“有利害关系的业主”的利益，设置了对“有利害关系的业主”的证明规则，这些都进一步增强了《物权法》住宅商用制度的实用性和可操作性，值得肯定。尽管如此，这些规定还有如下问题需要明确：一是“房屋质量”、“生活质量”作为利害关系业主的利益的体现，应当采用空间独立性、环境安宁性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素来具体判断。二是关于“本栋建筑物内的其他业主应当认定为‘有利害关系的业主’”的推定，应当是可反驳的推定，从事经营性活动的业主可以通过证明未给其他业主造成损害推翻该推定。三是本栋建筑物之外的其他业主所遭受的“不利影响”应当采用客观判断标准。
