三、住宅商用的实现及其弊端的克服
住宅商用实践性极强，涉及到复杂的参与主体、利害关系和操作程序。法谚有云：预防重于救济。[25]如果相关当事人能够对各种法律关系作出准确的分析和判断，并遵循一定的程序，则可以有效克服住宅商用的各种弊端，并减少或者防患纠纷，构建和谐社区关系。下文拟对住宅商用实现过程中的若干问题展开探讨，并试对住宅商用可能引发的问题提出克服方法。
（一）经营性活动的范围
从实践来看，利用住宅从事经营性活动的范围比较广泛。以北京市2006年前三月份利用住宅设立的企业为例，从行业分布来看，包含了生产加工、商务办公、商业经营、休闲娱乐和教育培训等五大类别，具体形式包括服装厂、咨询公司、律师事务所、小超市、美容美发店、KTV、儿童乐园、补习班等等。[26]问题在于，利用住宅从事的经营性活动是否有范围限制？全国人大法工委民法室认为，业主只有确实因生活需要（如因为下岗无收入来源、生活困难）才能将住宅用房改为经营性用房，理由在于：住宅商用不但影响了居住利益，而且导致国家税费的大量流失。[27]笔者认为，这种观点值得商榷，原因在于：第一，业主从事经营性活动的“动机”与“其他业主居住利益是否受到影响”之间没有必然的联系，与后者有联系的是活动的性质、影响的范围等因素。如果这些活动可能对部分业主产生不利影响，应当通过“利害关系业主的同意”来防患，而不是限制从事经营活动的动机。第二，住宅商用是市场需求、成本优势和经济政策综合影响的结果，在鼓励发展中小企业的背景下，如果住宅商用已经取得了利害关系业主的同意，反因非“生活困难需要”而不能开展，则过于牵强。尤其是在小区开设理发店等服务性小企业，非但没有损害，反而满足了小区广大业主的生活需求。第三，关于“导致国家税费的大量流失的问题”，笔者认为是因噎废食。任何经营性活动的开展都需要办理工商登记、税务登记并缴纳税费。与其它企业相比，除了土地出让费用方面有较大差别之外，很难找出税费上的差异。
笔者以为，只要不违反法律、法规和管理规约的强行性规定，业主在征得利害关系业主同意后，就可以利用住宅从事经营性活动。关于强行性规定，主要包括如下两类：一类是法律法规关于部分企业工作场所的强制性规定或者禁止性规定。例如，《民用爆炸物品管理条例》第4条规定：“生产、储存爆炸物品的工厂、仓库，应当建在远离城市的独立地段，禁止设立在城市市区和其它居民聚居的地方及风景名胜区。”《互联网上网服务营业场所管理条例》第9条规定：“中学、小学校园周围200米范围内和居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务营业场所。”《娱乐场所管理条例》第7条：“娱乐场所不得设在下列地点：（一）居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；（二）居民住宅区和学校、医院、机关周围……”根据这些规定，下列经营性活动不得以住宅为工作场所，一是具有高度危险的生产和销售行业，例如炸药、鞭炮等爆炸物资的生产和销售行业。二是可能造成巨大污染的经营性活动，包括听觉污染、嗅觉污染和视觉污染等。例如，KTV等娱乐活动通常释放出大量的噪音，严重影响业主的生活和休息。三是严重违反作息规律的经营性活动。如果经营性活动经常夜间作业，也不应被允许。对营业场所有特殊要求的经营性活动，除了应当经过工商行政管理部门审查之外，还应当通过环保部门、卫生部门的审查。
