第二，住宅商用并非绝对自由，其应当受到一定的限制。一方面，对于具有物理上紧密联系的财产权人来说，利用自己财产应当遵从一定的限度，这种限度具体表现为“按照通常方式利用财产”。权利人超出通常的利用方式，应以不对相邻权利人造成妨害为限。这也是大陆法系和英美法系普遍遵循的原则。[17]建筑物区分所有权人也应当按照通常的方式利用其财产，住宅也就是用于居住，如果用于从事经营性活动，则以不损害其他业主的居住利益为限。另一方面，各个业主对专有部分的所有权不同于普通所有权，其在作为一项私权利的同时，还具有较强的团体性。纵览法国、德国、日本等国家的建筑物区分所有权法，强调建筑物区分所有人之间的团体性已成为现代物权法的发展趋势。[18]区分所有的住宅性建筑物在物理构造上具有较强的特殊性，各区分所有人之间的物理距离小，相互之间受影响的可能性大。各区分所有权人的专有部分犹如火柴盒一样，紧密地堆砌在同一建筑物上，因此各区分所有人对整栋区分所有建筑物具有共同利益关系。[19]正是这种团体性和共同利益，使对住宅的使用权利予以限制获得了正当性依据。[20]业主行使该权利以不影响小区共同利益或者部分其它业主的利益为限。而住宅商用很可能损害共同利益和其他部分业主的利益。有鉴于此，在比较法上，不少国家法律对住宅商用采取了严格限制或者禁止态度。法国《住宅分层所有权法》（1965年）第8条规定，业主要遵守管理规约中关于建筑用途的规定，如果管理规约明确规定，某建筑是一个高档住宅，则业主不能在其住宅内从事经营性活动，但是，原则上自由职业者除外（例如律师、公证人），除非自由职业者的工作同样也会给其他业主带来不便。[21]日本国土交通部在近几年制定的《单栋型住宅标准管理规约》第12条和《团地型住宅标准管理规约》第12条中都规定专有部分只能作为住宅使用，不能用作其他用途。在美国，住宅商用也曾被严格禁止，只有在位于工业园区或者商业区内的情况下，业主才能通过一定程序将住宅用于从事经营性活动。[22]
第三，对住宅商用的限制应当以其他业主正常居住利益的维护为归依。“住宅”，顾名思义，是指专门用于居住的房屋，[23]其核心功能在于满足自然人的居住需要。与工作和生产场所等非住宅性物理空间相比，住宅通常需要符合如下要求：一是空间的独立性，即要保持私人的生活、起居等行为处于一定的私密状态。二是环境的安宁性。这是正常生活和休息的必然要求。三是使用的便利性。例如，楼层内的电梯良好运行、小区公用运动设施的自由使用等等。四是建筑的牢固性。业主在购买住宅用房屋时，对未来生活居住有一定的预期，并且这些预期是业主共同体所享有和维护的利益，毫无疑问是需要首先考虑和保护的。因此，允许住宅商用应当以广大业主预期利益的维护为前提，即便专有权人行使的是专有部分所有权权能范围内的内容，若违反了共同利益或者其它部分业主的利益，也不能被允许。[24]
第四，居住利益的克减应当经过权利人的同意。私权神圣，非因公共利益或者经权利人同意，任何个人或者组织不能要求克减他人权利。既然居住利益优先于住宅商用体现的经济利益，那么，拟住宅商用的业主只有征得相关业主的同意，其对其他业主居住利益的克减才能获得正当性。当然，这种同意通常需要相关当事人之间作出一定的利益安排，例如损害的补偿、费用的分担等等。
（三）我国物权立法的选择
《物权法》第77条一方面要求业主“不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房”，对改变住宅用途进行了限制。《建筑物区分所有权司法解释》第10条进一步确认了“有利害关系的业主”的救济手段，对于保护业主的居住利益具有积极意义。另一方面，《物权法》又赋予了业主利用住宅从事经营性活动的机会，满足了部分业主的利益需求，即在不违反法律、法规和管理规约的前提下，只要征得利害关系业主同意，就可以改住宅为商用。此外，《建筑物区分所有权司法解释》第11条还对利害关系业主的范围作了限定，增强了准确判断利害关系人的可操作性，减轻了拟从事经营性活动业主的负担。总之，笔者认为，我国《物权法》和《建筑物区分所有权司法解释》在对住宅商用的基本立场上反映了我国的国情，整体上是值得肯定的。
