二、我国住宅商用的历史考察和利益权衡
（一）我国住宅商用现象的历史考察
我国区分所有建筑物的规模化和法制化时间较短。改革开放之初，经济尚不够发达，不断增大的居住需求与有限住宅供给之间的矛盾突出，利用住宅从事经营性活动的前提条件尚不具备。但随着区分所有建筑物的大量建成，其很大程度上解决了不断膨胀的城市人口居住问题。与此同时，建筑内居住人口的消费需求也不断扩大并凸现出来，这些都为住宅商用的产生提供了基础。此外，改革开放以来，国家鼓励和促进各类企业，尤其是中小企业的发展。中小企业的设立因此获得极大便利。就企业设立登记而言，只要设立申请人能够提供明确的工作场所，而一般不问其系住宅或商用楼，就符合各类企业法律的“工作地点”要求，企业便能获批设立。此后，“政府就允许营业，至于营业所使用的房屋的性质、用途，一概不予考虑。”[4]为了降低经营成本，除了在住宅新设满足居民消费需求的企业外，一些通常设立在商用办公楼的企业也开始进驻住宅楼。
不可否认，利用住宅从事经营性活动具有诸多优点，概括如下：[5]有利于提高住宅用房的利用效率、有利于降低企业的设立和经营成本、[6]有利于增加就业机会、有利于适宜IT科技等新兴行业对办公环境的需要、有利于城市的多样化建设，并为其他业主带来生活便利等等。[7]随着城市住宅人口的集中发展，居民的需求也逐渐集中，刺激了相应经营性活动的开展。而市场商品和服务的提供，也反过来为业主提供了便利，丰富了城市的市场结构。目前，住宅商用逐渐成为我国社会生活中的普遍现象。[8]仅在2006年前三个月内，北京市朝阳区注册的公司有90%以上的办公地点在居民楼。[9]
然而，随着经济进一步发展，人们生活水平不断提高，广大业主要求的“不再是简单的‘有房可居’，而越来越注重良好的居住环境，有些经济比较发达的城市还提出了建设宜居城市的目标”。[10]在此的背景下，住宅商用的弊端也不断凸现，概括起来，大致有如下几类，[11]一是造成环境污染，包括嗅觉污染、听觉污染和视觉污染（如招贴广告）；二是带来安全隐患，可能增加非业主进出小区的数量和频率，给小区带来人身、财产和消防安全隐患；三是致使配套资源紧张，经营性活动的参与者可能占用小区配套资源，引起停车位挤占、电梯拥挤等问题；四是加速建筑物的消耗，[12]如改造房屋结构、建筑物使用频率和强度的增加都可能引发该问题，甚至影响到建筑物的安全；五是违背土地用途管理制度，甚至变相减少了国家土地出让费用；六是影响城市既定的建设规划。正是由于这些负面影响，住宅商用现象的合理性颇受争议，尤其是遭到利害关系业主的强烈反对，甚至引发过激烈的冲突。在我国物权立法过程中，“住宅商用”就受到了许多业主和全国人大常委委员的质疑甚至反对。[13]
（二）住宅商用的利益权衡
在住宅商用现象中，各种利益纵横交错，归根结底是广大业主的居住利益与部分业主的经济利益之间的博弈。一方面是维护广大业主对居住利益的需要，另一方面是部分业主对住宅商用的经济利益诉求。问题在于，二者之间是一种什么逻辑关系，我们应当如何看待这种矛盾并作出何种选择？笔者认为，在意思自治的法制背景下，二者不是“非此即彼”的截然对立关系，我们可以根据一定的制度设计在二者之间寻求一个平衡。笔者试对此提出如下思路：
第一，允许住宅商用具有合理性。一方面，促进物的利用，发挥物的价值是现代物权法的基本理念。我国《物权法》的精神之一就在于“鼓励亿万人民爱护财产、创造财富，促进社会财富的迅速增长”。[14]住宅商用制度同时有利于住宅房屋和所占用土地财产价值的发挥，不宜被简单禁止。另一方面，我国当前的经济发展状况也决定应当允许住宅商用。住宅商用的发展历史表明，它是我国市场经济发展过程中特定的现象，是市场调节的必然产物。其主要受三重因素的刺激和引导：一是市场经济条件下伴随着城市人口膨胀而产生的新兴市场需求；二是住宅所体现的低廉的经营成本；三是我国鼓励和促进发展中小企业的发展战略。前两项因素主要是客观的市场现象，具有较强的稳定性。第三项因素将在我国今后相当长一段时间内长期存在。[15]这三重因素和住宅商用的其他优点都决定了，住宅商用是我国未来经济发展过程中长期存在的一个现象。在比较法上，也有国家对住宅商用采取了这种态度。例如，在美国，只要住宅商用没有改变整个区分所有建筑物的住宅特性，也没有影响到其他业主的居住安全，其应当被允许。[16]
