论住宅商用法律制度
兼评《建筑物区分所有权司法解释》第10条、第11条
熊丙万
【摘要】住宅商用现象与我国经济发展的状况具有密切联系，在维护广大业主居住利益的前提下，应当赋予部分业主利用住宅从事经营性活动的自由。准确界定和判断利害关系业主的范围，并通过合理方式征得利害关系业主的同意是减少和预防争议的有效手段。对住宅商用审批的核心内容在于是否征得利害关系业主的同意，而不在于城市规划和土地管理，后者备案即可。如果住宅商用未经利害关系业主全部或部分同意，利害关系业主可通过物权请求权、损害赔偿请求权获得救济。
【关键词】住宅商用；居住利益；利害关系业主；同意；审批登记
【全文】
一、问题的提出
住宅商用，指在建筑物区分所有权中，业主利用住宅从事经营性活动。在建筑物区分所有权中，业主的专有权以建筑物中具有构造上及使用上独立性的部分为客体，[1]本质上仍属于所有权，权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分权。业主既可以用于住宅，也可用于经营性活动。[2]然而，部分业主利用住宅从事经营性活动可能对其他业主的居住利益带来不利影响。住宅能否商用因此在实践中也引发了不少纷争，甚至对簿公堂。[3]《物权法》首次从民事基本法的高度对此作了规定，该法第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”为了配合《物权法》的实施，最高人民法院日前制定了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）。该司法解释有两个条文涉及住宅商用问题，《建筑物区分所有权司法解释》第10条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。” 《建筑物区分所有权司法解释》第11条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”与《物权法》第77条相比，这两条规定更为具体，具有更强的可操作性，尤其是进一步明确了“有利害关系的业主”的范围和证明方式，明文规定了“有利害关系的业主”的物权请求权和损害赔偿请求权。但是，前述规定仍然存在一些问题，有待从解释论的视角作进一步探讨。例如，“利害关系业主”如何认定，采用主观判断方式抑或客观判断标准？是否不用考虑各种商用活动的具体情况，将所有“本栋建筑物内的其他业主”都应当认定为“有利害关系的业主”？业主从事的经营性活动是否有范围限制？住宅商用中的当事人有哪些，通过何种途径征得利害关系业主的同意？何为“同意”？住宅房屋改为经营性房屋后的法律效果如何？凡此等等。本文拟结合住宅商用法律制度中的利益衡量，从解释论的视角对《物权法》中住宅商用法律制度进行解读，并对《建筑物区分所有权司法解释》相关条文作评述。
