（二）共同共有如何实现

　　小区里的业主是自行车库的共同共有人，但是他们该如何实现自己的权利呢？如果在新近建造的封闭式小区，业主在购买住宅房屋的时候，房款中就已经包括了公摊面积和封闭小区内各项配套设施的份额。可以说，小区内的公共设施至始至终的主人都是全体业主。然而在占城市相当部分的旧式开放式小区，业主行使公共设施的所有权就并非易事了。业主在购买住宅房屋的时候并没有交纳公共设施的份额，所有权仍旧是国家的，那么所有权可以无条件的移交吗？业主可以免费地成为这些公共设施的主人吗？如果答案是肯定的，那么就意味着国有资产的流失，如果答案是否定的，由小区居民出资购买，那么如何交纳、交纳多少、居民是否认同等等，可以说是问题重重。

　　三、建立公共设施特殊的使用权制度

　　《物权法》确定了权利的归属，却没有提供解决矛盾的办法。笔者认为，现有的条件是：一、小区业主具有对自行车库的使用权；二、房产局代国家对自行车库行使所有权；三、自行车库的拆除将影响小区居民的正常生活。综合以上条件，笔者认为最简洁的解决之道就是不改变自行车库的权利归属，仍旧国有，但是由于自行车库对小区居民的重要性，设立针对公共设施的特殊使用权。

　　实现这一特殊使用权需要借助《物权法》完成。将“建筑区划”作进一步的细分，分作新式封闭式住宅小区和旧式开放式住宅小区。在旧式开放式小区中，各种配套设施，公共设施的所有权归国家所有的，仍旧归国家所有。小区业主仅具有使用权，但是这个使用权需要《物权法》做出特别规定进行保护。具体说来就是规定公共设施的所有权人行使处分权时，须经过使用权人，即全体业主的三分之二同意。以此来保障业主对公共设施的使用权。

　　特殊使用权的实质就是使用权对所有权形成一定的限制。这种限制可以是由法律原则强制保护的，也可以是经双方约定的，在物权原则中都能够寻到踪迹。一是“买卖不破租赁”原则。这是一项由来已久的物权原则。承租人的使用权不因所有权人的改变而改变。这种使用权就构成了所有权的限制；二是地役权的约定。地役权可以由双方约定。一旦达成协议，需役地所有权人的各项处分行为都不能对抗地役权人。显然地役权构成了对所有权的限制。公共设施的特殊使用权就可以仿效第一种，在双方没有约定的情况下，由法律强制规定。