一、建筑物区分所有权概述

　　（一）建筑物区分所有权的概念

　　1．建筑物区分所有权的定义

　　建筑物区分所有权，德国称之为住宅所有权，法国称之为住宅分层所有权，瑞士称之为楼层所有权，英美称之为公寓所有权。我国采用日本的称谓，称之为建筑物区分所有权。[1]现代社会随着人口的增加和工商业的发展，建筑物不断向高空多层扩展，尤其是城市更是如此，一栋建筑的不同部分或不同房间分别由不同的所有人所有是城市住宅的普遍情况，而同一栋建筑的不同部分在结构上又是彼此相连或具有共同的设备和附属建筑的，这种异产毗连房屋的特殊性，形成了一种在城市中具有普遍适用意义的不动产所有权——建筑物区分所有权。[2]

　　在民法理论上，关于建筑物区分所有权的含义，众说纷纭、莫衷一是。有主张单纯的“专有权说”或者“共有权说”的，即建筑物区分所有人对建筑物的专有部分享有的单独所有权或者按份共有（一元论）；[3]有主张“专有与共有结合说”的，即建筑物区分所有人对建筑物的专有部分享有的专有权和对共有部分享有的共有权的结合（二元论）；[4]有主张在此基础上增加成员权（基于建筑物的管理、维护和修缮等共同义务而产生）的（三元论）；[5]有的学者还主张除了专有权、共有权和成员权之外，还有区分所有人之间的相邻权（四元论）。[6]

　　我们认为，建筑物区分所有权的含义界定既不能过于简单，也不能过于复杂，一元论有失片面，三元论中的成员权充其量是建筑物区分所有权关系的一个权利和义务内容，不能单纯定性为权利；四元论中的相邻权则根本就脱离了所有权的本质，且如此界定也会将关系复杂化，所以，二元论相对适中，且科学揭示出了建筑物区分所有权的内涵。由此将建筑物区分所有权定义为：一栋建筑物的共同所有人对其独有部分享有独有所有权，对共有部分享有共同所有权的一种不动产所有权。

　　我国《民法通则》没有规定建筑物区分所有权，《物权法》对此以“业主的建筑物区分所有权”予以明确规定。该法规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。[7]这是目前我国立法中对建筑物区分所有权概念明确作出的规定。显然，我国《物权法》采纳的是理论界所主张的“三元论”，即建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权（管理权）三部分。

　　（二）建筑物区分所有权的特征

　　建筑物区分所有权与其他不动产所有权相比，具有以下法律特征：

　　1．权利主体身份的多重性

　　建筑物区分所有权是建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权三部分的结合，专有权、共有权和成员权都是相互独立的权利，而不是权能，因此，建筑物区分所有权的主体集专有权人、共有权人、管理团体成员三种身份于一体。[8]可见，建筑物区分所有权在主体身份上具有多重性，权利主体既是专有人身份，又是共有人身份，同时还是管理人身份，这与一般不动产所有权有明显区别。

　　2．权利客体上的整体性

　　建筑物区分所有权的客体包括建筑物的专有部分和共有部分。表面上看来，建筑物区分所有权的各组成权利都有各自的客体，如专有权的客体为建筑材料组成的四周上下封闭的、在构造和使用上具有独立性和经济价值的建筑空间，共有权的客体为建筑物及附属物中所有的共有部分，成员权的客体为区分所有人作为管理团体成员所为的行为。但是，在实质上来说，建筑物区分所有权是建立在整体建筑物上面的一种所有权形式，并非专有权、共有权和管理权三种权利的简单相加，而是一个不可分割的有机组成部分，这是由建筑物区分所有权的性质决定的。因此，建筑物区分所有权在权利客体上具有整体性。