（二）农村宅基地使用权的继承

　　农村宅基地使用权的继承允许与否，应考虑以下四种不同的情况：1、与被继承人共同生活的本集体组织成员对于被继承人宅基地使用权的继承；2、不与被继承人共同生活但符合宅基地申请条件的本集体组织成员对于身为本集体组织成员的被继承人宅基地使用权的继承；3、不与被继承人共同生活且不符合宅基地申请条件的本集体组织成员对于身为本集体组织成员的被继承人宅基地使用权的继承；4、非本集体组织成员对于身为本集体组织成员的被继承人的宅基地使用权的继承。[24]

　　对于第一种情形，因宅基地的分配始终以户为单位，该“继承人”系一户以内则不发生继承关系，由户内其他家庭成员享有宅基地使用权。在情形二中，在准许继承人继承宅基地使用权的同时，应当规定在其继承宅基地使用权后在其他条件未改变的情况下不得再申请宅基地，此系由宅基地分配的身份要求和福利性质所决定。至于情形三，一种观点认为可以继承，因为《继承法》明确规定继承人对被继承人的房屋有继承权，继承人基于继承可获得房屋所有权，而房屋与宅基地具有不可分离性，如果对宅基地使用权不能继承，那么对房屋所有权全部权能的行使便无法实现，从而也就损害了房屋继承人的权益。另一种观点认为，宅基地使用权不能继承，因为宅基地使用权既有取得上的无偿性与身份性，又有功能上的福利性，如果允许继承，则势必损害其他集体成员的利益。[25]笔者认为，既然宅基地使用权作为福利已经分配给一户村民，在该户未消亡之时，其他的继承人虽在理论上享有继承利益，但受限于户内其他成员的生活所需，继承当暂时加以抑制。但又为防止户内生活成员擅自转让宅基地使用权，可在相关登记部门的等级簿上记载。在确实需要转让时，赋予该继承人以优先购买权，并分享前遭抑制的继承利益。本着《继承法》第1条“保护公民的私有财产的继承权”的规定精神，这样的处理方式应当对于第四种情形同样适用。[26]

　　（三）农村宅基地上的抵押权设立

　　我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押。由学者将此条款解释为：“如果允许以上述集体所有的土地使用权进行抵押，则可能会在抵押权人行使抵押权使其他人得到土地使用权后，将农业用地用于其他目的，或使农民丧失宅基地后重新申请而使耕地的面积减少。”[27]考察担保法制定的背景，该规定使在我国农地转用审批制度实施之前采取的措施。在农地转用审批制度实施后，耕地转为宅基地受到严格限制，故抵押权的实现也不会引起农地利用违规的情形。至于重新申请是需要严格规定的[28]，抵押给其他人致使宅基地使用权丧失的当然不被允许再次申请获得抵押权。现实是，由于农业经济的发展，从事各种经营活动的专业户（可以是其他产业结构调整下从事农产品深加工、发展制造业、经商等的有志创业者）往往急需获得贷款，而农户可用于抵押的财产又太少。[29]看似农户手中“重量级”财产的住宅、农地又被法律禁止用于抵押，农户面对的是“值钱的（财产）不可抵押、可抵押的不值钱”这一尴尬境地，不利于农村经济的发展。目前从金融机构贷款一般都需要担保，对于中国广大的农民来说，房屋是可以成为担保物的最有价值的财产，也最容易被金融机构接受。允许农村房屋抵押有利于促进农村经济的发展，更有利于解决农民的资金短缺的现实困难。[30]国家可以出台政策，对可以接受宅基地使用权抵押的金融机构进行制度层面上的规制，防范其中不合法操作的风险。另则，允许抵押使得农村房屋所占用的宅基地与城镇房屋所占用的国有土地之间的共通性得以体现，有利于形成城乡一致的流转市场。值得注意的是，在“房地一体主义”原则下房屋的抵押将与其所占的农村宅基地使用权一同移转，解决上了禁止抵押下的“房地分离”的矛盾。