3、村集体在转让关系中的地位

　　在我国现行制度框架下，宅基地的所有权归属村集体，而使用权则长期归属村民享有。作为所有人的村集体一方，在宅基地的使用权流转过程中理应占据一定的位置。具体而言，村民与购买方就宅基地使用权达成协议之时，是否必须征询村集体组织的意见，村集体组织是否可以从中收取一定的利益。集体所有权一直以来饱受学者病诟，主要原因在于集体的主体概念不明确，所有权的利益归属于虚幻的集体组织，而作为组成集体组织的社员即农民个体却未切实的享受到该部分的利益。虚幻的集体所有权在实践中还容易导致集体中的负责人（如村长、村民小队组长）的越权行为，相应的监督机制处于真空状态，更使得村集体组织内部之间矛盾上升。因此，实化宅基地使用权而虚化集体所有权是一种比较妥切的制度路径安排。当然，在规定无须征询村集体组织意见以保证转让的迅捷性的同时，必须关注村集体作为所有者的利益分享问题。村集体组织有权收取一定比例的宅基地使用权转让费用，但该笔费用应当“专款专用”，即用于新的宅基地的开发以及宅基地调整过程中的利益损失方的补助等方面。

　　4、允许转让对“一户[18]一宅”的突破

　　允许宅基地使用权转让的必然结果是，受让一方很可能不止拥有一处宅基地，引发“一户多宅”的现象。传统的理解是，这样的结果是引发宅基地使用权的个别集中，出现“穷者无所居、富者多住宅[19]”的不和谐局面。笔者认为， “一户只能拥有一处宅基地”的限制表述本来就存在问题，恰当的表述应该是“一户只能申请一处宅基地”，在宅基地使用权的取得上进行限制，就完成可以达到农村土地有效利用和宅基地使用控制的效果。当然，在福利性供应与市场化有偿供应相结合的宅基地使用制度下，已享受过一次宅基地福利待遇的有房户、无房户以及虽未享受宅基地福利待遇却有房可住（如继承宅基地等）且面积也达标的农户，也可以通过申请有偿供应的经营性用地或市场流转等途径满足宅基地的二次需求。借鉴城市房屋对“一人多房”的控制经验，应当尽可能利用价格杠杆遏制宅基地的无度需求，国家可通过税收体制安排对“一户多宅”进行制度调控。这样做的好处在于：一方面考虑了国家减轻农村居民负担的政策；另一方面又能够约束居民多占、超占宅基地行为，进而能够节约土地资源，促进宅基地的有效利用。

　　5、强调建立统一的登记制度

　　宅基地使用权为物权的一种，而物权的取得须有足由外部可辨认的表征，才能透明其法律关系，避免第三人遭受损害，保护交易安全，[20]这种“足由外部可辨认的表征”即为物权的公示。宅基地使用权属于不动产权利，现行法规定其公示方法为登记[21]，《物权法》作了相同的规定[22]。法律虽对宅基地使用权的登记制度作了要求，现实却缺乏匹配的制度体系。目前，我国农村宅基地管理不仅普遍存在着实际使用面积与原始记录之间或多或少的出入，而且权属登记混乱，农宅所有人有的持建设行政管理部门或辖区政府颁发的房产证，也有的持土地行政管理部门办理的宅基地证，五花八门，极不便于管理。宅基地自由流转一旦被允许，势必造成权利归属界定的混乱，引发交易冲突。对此，迫切需要建立城乡一体化的房产管理制度，在准确核实面积的基础上，由房地产行政管理部门统一对农村宅基地使用权和住宅所有权实行类似于城镇房屋产权登记制度的规范化地籍管理，包括登记、造册、发放证书等。[23]因此，笔者认为规范宅基地的产籍管理，建立统一的城乡登记制度，也是允许宅基地使用权进行流转的一个关键前提。