《物权法》关于“宅基地使用权”收益权能的规定虽然不明确，但这实际上是为今后经济社会发展法律修改留下了空间。一方面在目前状况下完全开放农村土地市场是不现实、不符合实际的，因为宅基地使用权在本质上具有村民福利、社会保障的性质，它对实现农村稳定、农民居有定所起着重要作用；另一方面随着市场经济的不断发展，尤其是城乡二元结构的改变，加上相关法律制度的完善，农村现有的土地制度必然也要有相应的改变，这就必然导致要对相关的法律制度进行修改，《物权法》的规定实际上就为今后的进一步修改完善宅基地制度埋下伏笔。物权法的这一安排为农村宅基地使用权实现流转，提供了法律上的可能。应然的状态是，坚持宅基地使用权是一项独立的民事权利，将宅基地使用权完全物权化，实现宅基地使用权和所有权真正民法意义上的两权分离。[14]

　　三、关于农村宅基地使用权流转的体系构想

　　农村宅基地使用权作为一种财产，在法律地位上应与城市土地使用权相平等，这就意味着农村宅基地使用权必须脱掉色彩浓重的行政外衣而恢复其用益物权的私权本质。限制宅基地的流转，只会导致农村宅基地使用价值和交换价值不能完全实现，离开了使用权能、收益权能和处分权能的充分实现，农村宅基地使用权的物权效能必将大打折扣。[15]借用经济分析法学家波斯纳的观点，“对一项资源的权利具有排他性和可转让性，那么价值就能最大化”。[16]本文正是出于这样的考虑，对农村宅基地使用权未来的流转作一些体系上的构想，以期通过对流转制度的设计来真正发挥农村宅基地使用权的价值功能。关于农村宅基地使用权的流转，主要涉及这样几个问题：第一，是否允许农村宅基地使用权的转让；第二，是否允许农村宅基地使用权继承；第三，是否允许在农村宅基地上设定抵押权。因此，探讨如何设计农村宅基地使用权流转的体系，也应当从这三个方面分别加以考虑。

　　（一）农村宅基地使用权的转让

　　关于农村宅基地使用权的转让，鉴于其用益物权的权利属性，应允许农村村民转让所享有的宅基地使用权。但是否允许绝对自由的流转，如何进行流转，还应当考虑以下几个比较关键的问题。

　　1、转让的客体

　　农村宅基地转让的客体究竟是所买卖的房屋，还是宅基地使用权？这是需要首先加以厘清的。笔者认为，应当允许宅基地使用权转让，而非仅仅是宅基地之上所建房屋的转让。在宅基地上建造的房屋和利用宅基地建造房屋的使用权均包含着相应的价值利益，允许宅基地使用权的转让，意味着承认后一部分的价值，符合价值规律。况且在转让房屋的同时若保留宅基地使用权，将造成新的混乱的权利义务关系，对房地一体主义的理论体系形成冲击。

　　2、受让方的范围

　　对于农村宅基地使用权的受让方的范围是否有必要作出限制，即是指范围是否必须局限于本集体组织内部成员。实际上，法律没有必要对其作出限制。首先，农村宅基地属于农村集体建设用地[17]，在规划范围内，农村宅基地的自由转让并不会造成对农业生产的影响。其次，农村宅基地使用权的获得本就意味着一种最低社会保障的福利，其应当赋予农村村民相应的处分权，这在进城务工的农民以及可能在其他地方安家的农民身上体现得尤为明显。事实上，农民在失去宅基地的情形下，还可以通过租赁方式来解决基本生活住所问题，前提是已经形成了流通的宅基地使用权市场。