我国《物权法》虽规定了业主对专有部分和共有部分的权利，但对区分所有建筑物专有部分和共有部分的界限却未予明确。

　　目前理论上一般采取“壁心说”和最后粉刷表层说作为划分的依据。该两说的共同之处是，专有部分的范围应分为内部关系和外部关系，在业主内部，专有部分应仅包含壁、柱、地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分；但在外部关系上，尤其是对第三人关系上，专有部分应包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心线。

　　按照这样的标准，如果采用“壁心说”界定顶层所有权人的权利界限，其权利界限只及于顶层楼板的壁心，不能达到顶层空间。如果采用“最后粉刷表层说”，区分所有权人的所有权界限实际只能及于顶层楼板自己一侧的最后粉刷表层，而整个楼板的实体，都是全体区分所有权人所共有。

　　按照此种划分标准，楼顶空间应属于全体业主共有，而不能归属于王先生专有使用。既然如此，王先生也无权对楼顶空间进行使用、收益。

　　2、买卖约定是否有效？

　　对于律师的解答，王先生十分不解：即便楼顶空间原属于全体业主共有，但开发商已经将此部分卖给了自己，《商品房买卖合同》中对此有明确约定，而且自己也支付了相应的购房款，照理说楼顶空间已由共有部分转变为业主个人的专有部分。

　　表面看，王先生的质疑似乎有道理。开发商与顶层业主就楼顶空间达成的买卖约定能否对抗全体业主呢？

　　答案是否定的。楼顶空间的所有权归属于全体业主所共有，不能归属于顶层业主所专有使用。

　　建筑物和土地使用权不同，对于土地使用权，开发商作为初始权利人，可以根据自己的需要，将部分土地使用权留给自己享有，也可出售予个别业主专有，如一楼住户所额外享有的花园，《物权法》第73条也明确了业主对建筑区划内的绿地享有专有权。

　　而对于建筑物，由于建筑物整体与每一个业主的利益均息息相关，因此建筑物只能由业主专有或全体业主共有，开发商无权对其进行任意分割。可以想象，开发商不能将一个没有顶层楼板的建筑物出卖给业主，那么也就不能将楼顶空间归属于自己所有，更不能通过约定将楼顶空间归属于顶层业主专有使用。