——兼评《建筑物区分所有权司法解释（征求意见稿）》第1条

　　“业主”一词作为日常生活概念，本身涵义复杂，既可统指产业的所有者，[1]也可指房屋所有权人；在中国古代，业主还是对不动产所有权人、典权人和永佃权人的称谓。[2]2003年国务院出台的《物业管理条例》对“业主”进行了定义，我国《物权法》也在建筑物区分所有制度中采用“业主”概念。然而，实践中对于业主如何界定却存在较多的问题，为此，最高人民法院2008年向社会公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释征求意见稿》）第1条即对“业主”的范围进行明确的规定。可是，《建筑物区分所有权司法解释征求意见稿》的这一规定同样存在值得商榷之处。本文拟对“业主”的界定问题作一探讨。

　　一、《物权法》中“业主”的内涵和外延

　　《物权法》第二编第六章的标题是“业主的建筑物区分所有权”。[3]第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”据此，可以认为，业主即建筑物区分所有权人。

　　1.“业主”是在区分所有建筑物中使用的概念

　　《物权法》第六章所言的业主特指建筑物区分所有权人，而非一般意义上的房屋所有权人。尽管非区分所有建筑物的所有权人，也可以称为业主，但一般不这么称呼。根据《物权法》第30条的规定，开发商在其合法建造行为完成时，无需登记，即可取得住宅小区全部房屋、公共设施的所有权。但此时，整个建筑物的所有权全部归开发商所有，并不构成建筑物区分所有，因此，开发商不是区分所有建筑物中的“业主”，也不应享有《物权法》第六章中规定的业主权利。只有在开发商销售部分房屋并转移了所有权后，开发商对于尚未销售的专有部分享有所有权，才构成了区分所有建筑物中的“业主”。