小产权房为什么应该合法化
李应利;解薇薇
【摘要】近年来随着城市里房价飙升，小产权房交易进入了一个空前的繁荣时期，有关小产权房的争论也越来越多。小产权房的买卖涉及集体土地的使用权流转问题。我国现行
宪法规定土地的使用权可以依法转让，
土地管理法则禁止集体土地使用权的自由流转。后者的规定并不合理，集体土地所有权应当享有更加充分的收益和处分权能，应当允许集体土地使用权依法流转，即小产权房应当合法化，这是所有权权能的应有之义。同时，小产权房合法化将缩小城乡在制度上的差异，改变我国的城乡二元结构，亦将使农民以及城市中的低收入者直接受益，有利于社会正义的实现。小产权房合法化会带来消极影响不能成为反对其合法化的理由，改变不合理的法律规定是法制进步的必然要求。当然，小产权房交易要在合理的土地规划的框架内依法进行。
【关键词】小产权房；小产权房合法化；集体土地所有权
【全文】
1 绪论
1.1 文献综述
小产权房是近几年媒体提出的概念，并没有准确的法律概念与之对应。学者陈武元将小产权房简述为“在集体的土地上开发的商品房”[1]；前国家建设部（现改为住房和城乡建设部）表示，在众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，这些房子俗称“小产权房”[2]；学者文林峰等人认为，小产权房是指在农民集体土地上，由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋[3]。
有相当一部分学者对小产权房合法化持否定态度，中国土地勘测规划院的学者李珍贵认为，“小产权房的负面影响大过正面效应”[4]；北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦教授认为，小产权房不但破坏了正常的房地产价格体系，造成住房价格的严重混乱，而且具体操作困难，不利于确保我国18亿亩耕地“红线”目标的实现[5]。
同时，支持小产权房合法化的呼声也此起彼伏。如北京理工大学经济学教授胡星斗认为，小产权房可以让国家、城市、农民三方受益，应通过政府的合理规划、有效管理，避免占用大量的集体土地而走向合法化[6]。中南财经政法大学社会发展研究中心乔新生教授认为小产权房改革是缩小城乡差距的契机[7]。
1.2 研究框架
本文在明确界定小产权房的概念的前提下，从
宪法、民事法律、
土地管理法等角度全面分析小产权房的法律地位，在此基础上，重点论述小产权房合法化问题。本文通过所有权权能、城乡二元结构、社会正义、法制进步等五个方面的论证得出结论：小产权房应当合法化。同时，本文的最后一部分指出，小产权房合法化并不意味着所有权可以任意行使，而是要在一个合理的土地规划的框架内进行。
1.3 术语说明
小产权房：是指在农民集体土地上，由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。
2 引言
小产权房问题并不是近两年才产生的，上世纪九十年代房地产市场启动之初，这类在农村的集体土地上进行建设和售卖的房屋就曾涌现过[8]。
随着近年来城市里房价飙升，小产权房交易进入了一个空前的繁荣时期。虽然人们对小产权房心存疑虑，但是其低廉的价格与城市里高昂的房价形成鲜明的对比，极大地促使在城里买不起房的中低收入者以高风险的代价购买小产权房。同时，社会上关于小产权房的讨论越来越多，小产权房应该合法化的言论被越来越多的人提起，促使更多的人涌入小产权房交易市场。据了解，这次小产权房买卖的热潮席卷了很多城市，包括北京在内的很多地区小产权房已经占到了房地产市场份额的20%以上，深圳等地更是高达40%-50%[9]。不难看出，小产权房已经大批量地涌入了房地产市场，可谓遍地开花。
