一、设计初衷及相关背景

　　实践中，针对金融机构租赁权利人（房东）房产进行长期经营、承租期限较长且租金较高的实际，我行已经成功与有融资需求的房东进行了商户融资业务合作，除房产抵押的担保方式外，基本上都将承租人（银行等金融机构）的承租权及应收租金款项收益作为房东未来能否正常偿还借款的重要考虑因素。

　　但实践中遇到了如下问题：

　　1、承租人并不愿意或不配合我行进行应收账款质押的确认，总行在“应收账款质押担保”方式下要求债务人进行书面确认的法律文件并不能真正落实，开立专门“监管账户”并进行租金监管的初衷与要求更是无从谈起，客观上存在着合规性风险；

　　2、虽然应收账款质押担保以在人行登记系统的登记作为生效条件，但如果不能取得债务人的认可或者不能对债务人造成法律实事上的有效威慑，在未得到法院等执法机构的执行或财产保全前，债务人没有义务听从我行（贷款人）的指挥及安排，在具体操作及执行方面存在一定的真空或滞后性风险。

　　二、方案设计及法律依据

　　（一）方案设计

　　1、将《租赁合同》（或其他存在应收账款的商业合同，这里仅以租赁关系为例说明）中出租方的部分权利以阶段性转让的方式转移给我行（贷款人），如出租方（借款人）与我行可以约定：借款人将其与XX银行签订的《租赁合同》中的租金收取权、合同变更权等权利一并转让给民生银行西安分行，期限至借款人结清其在民生银行西安分行的贷款本息为至，或类似约定。并对合同权利转让协议进行公证，赋予其强制执行效力。

　　如租金收益不能覆盖贷款本息，存在风险敞口，也可考虑租期届满后承租人在行使优先租赁权时的租金收取权的一并转让。

　　2、第二步即要求借款人在民生银行开立专门监管账户（可在权利转让协议中一并进行约定），并以此监管账户作为租金收取权转让后，承租人的唯一缴纳租金的账户，未经民生银行同意，借款人不得支取账户金额、不得对此账户及其包含的权益主张权利。

　　也可以不以借款人名义开立监管账户，而直接将租金账户开立为我行内部的临时账户。