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我国承租人优先购买权制度之检讨

  
  然而,这三条理由在逻辑上均不能成立:(1)关于第一条理由。《合同法》第230条规定了承租人优先购买权,但并未如《民通意见》第118条那样规定承租人优先购买权的救济方法,对此也可理解为是对《民通意见》第118条规定的承租人优先购买权的限缩规定。(2)关于第二条理由。《民通意见》第118条规定的承租人优先购买权,在权能上包括两部分,一是承租人在出租人出卖房屋的过程中具有在同等条件下的优先购买权,二是承租人在其优先购买权受侵害时具有通过诉讼主张房屋买卖无效的权利,其中关于承租人优先购买权第二项权能的规定,既是对诉讼程序的规定,又是对实体权利的规定,而《合同法》第230条并无对相应实体权利的规定。(3)关于第三条理由。由于只有需要法律以权利方式保护的利益,才能被法律规定为权利并赋予救济方式,故对不需要法律以权利方式保护和救济的利益,既使被法律规定为权利,也不当然赋予救济方式,换言之,法律规定权利救济的根本原因,在于存在需要法律以权利方式保护和救济的利益,而不在于法律将其规定为权利。

  
  综上所述,采用前述第一种法律漏洞填补方法的理由不能成立,该法律漏洞填补方法缺乏依据。进而,我国以该法律漏洞填补方法为方法论基础构建的承租人优先购买权制度,也缺乏依据。

  
  三、承租人优先购买权制度的现实价值意义缺失

  
  (一)《民通意见》第118条在当时的价值意义。

  
  由于立法相对于现实生活具有滞后性,而司法解释将当下及未来可能出现的一些需要法律保护的利益上升为受司法保护的准权利,这正好弥补了立法的滞后性。同时,这种受司法保护的准权利,也顺应了社会发展而产生的司法需求,能为将来的立法确认为法律上的权利。那么,《民通意见》第118条规定的承租人优先购买权,是否符合以上权利的形成规律,这要从该规定当时的价值追求以及社会发展的趋势两方面进行考量。

  
  《民通意见》颁行的1988年正值我国改革开放第十年,当时社会生产力发展水平不高,在城市尚未实行住房改革,公民的住房问题较为困难,群众租住公有住房、单位住房的比例较高,人们在原租住房屋的基础上进行改建、扩建、搭建的现象较为普遍。这种对住房进行改建、扩建、搭建的行为,具有满足群众居住基本需求的正当性,国家对当事人因改建、扩建、搭建而形成的利益应当给予一定保护,而承租人优先购买权制度正是对这种社会需求的司法回应,这应当是《民通意见》第118条规定承租人优先购买权制度的主要价值追求。

  
  但是,随着时间的推移和改革开放的深入,到今天《民通意见》第118条体现的这一价值追求已失去意义,反映在两个方面:一是随着社会生产力水平的发展,住房居住问题已得到根本解决,在原租住住房的基础上进行改建、扩建、搭建的现象已很少见,同时在原租住住房的基础上进行改建、扩建、搭建的行为已失去了满足群众居住基本需求的正当性;二是随着国家行政管理能力以及当事人合同交易水平的提高,使在原有房屋基础上进行改建、扩建、搭建的行为受到行政管理的严格限制,房屋租赁双方的权利与义务关系及相关问题在合同中能得到较为明确的约定。在这样的情形下,承租人优先购买权制度已失去了其存在的正当性,承租人优先购买权再难以由司法解释规定的准权利发展为法律规定的权利,至此《民通意见》第118条规定的承租人优先购买权制度已完成其历史使命。


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